Споры при местоположении границ земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при местоположении границ земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда

Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.

Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.

Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.

Напишите заявление в Росреестр

В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.

Какой вообще забор законно устанавливать?

Очевидно, что забор должен проходить по настоящим границам участков. Смещение его расценивается как самозахват территории. Есть и другие требования. Так, например, высота забора в соответствии с пунктом 6.2 СП 53.13330.2019 по периметру садовых земельных участков рекомендуется от 1,2 до 1,8 м, нельзя устанавливать глухие заборы, так как они будут создавать тень на участках соседей. Кроме того, у садового товарищества, если ваш участок в него входит, могут быть свои критерии и требования – их лучше узнать заранее.

Если отношения с соседями оставляют желать лучшего, рекомендуется перед установкой забора согласовать с ними параметры и получить письменное согласие, сделать соответствующую отметку в документах садоводческого или дачного объединения. В этом случае при возникновении конфликта у вас будет подтверждение, что вы проводили работы с согласия соседей.

Общее правило, как обычно, таково: все работы нужно проводить с учетом требований законодательства, а спорные моменты обсуждать и утверждать с соседями, тогда общение на даче не будет омрачено имущественными или другими конфликтами.

Для чего нужны отступы между постройками

Минимально допустимые расстояния между домами обусловлены следующими обстоятельствами:

• при непосредственной близости жилых домов один от другого оконные проемы оказываются незащищенными от посторонних глаз, что создает жильцам дискомфорт;
• если дома располагаются рядом, то в случае пожара в одном существует реальная опасность возгорания и соседнего дома;
• при таянии снега или сильных дождях сточные воды затопят не только соседний участок, но и вызовут подтопление жилого дома;
• расположение домов рядом создает затемненные участки, где растет карантинный сорняк. Кроме того, недостаточность солнечного света отрицательно сказывается на условиях проживания в данной части жилого дома;
• чрезмерная близость соседних построек лишает возможности установить забор на границе смежных участков, так как это не будет позволять свободно перемещаться по участку.

Варианты развития событий в случае возникновения спорной ситуации

Индивидуальное жилое строительство представляет собой долгий и трудоемкий процесс. Если ваш сосед начал стройку, и явно видно нарушение градостроительных норм и правил, следует немедленно принимать меры. Ведь приостановить строительство гораздо проще, чем затем судиться, когда здание уже возведено.

Поэтому следует обратиться к соседу и выяснить, на каком основании он возводит строение с нарушением установленных норм. Ведь вы ему не согласовывали отступление от существующих норм.

Учтите! Если у него есть какие-то документы, и вы с ними не согласны, необходимо их опротестовать в судебном порядке.

В качестве доказательств к исковому заявлению следует приложить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о том, что вы являетесь собственником соседнего участка;
• технический паспорт на свое жилье;
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• план межевания смежных участков.

Только при таком пакете документов можно будет доказать свою правоту. Если на руках нет плана по межеванию, доказывать свою точку зрения будет достаточно сложно.

Отсутствие такого документа сделает невозможным доказывание факта нарушения со стороны соседа. Ведь нормативы должны соблюдаться при исчислении их от границы земельного участка.

Если межевание не было проведено, его необходимо заказать и уже по его результатам уточнить, имеются ли нарушения при возведении дома на соседнем участке. Затягивать с межеванием не стоит, так как строительство будет продолжаться ежедневно. И прекратить его будет с каждым днем сложнее.

Помните! Продолжение строительства при спорной ситуации может свидетельствовать:

• о недобросовестности вашего соседа;
• о том, что у него имеется план межевания, по которому ваши права ущемлены. В таком случае судебный процесс – дело бесперспективное.

Межевание наделов: особенности и цель проведения процедуры

Для того чтобы владелец надела мог продать свою землю, объединить его с другим, передать по наследству или выполнить другие действия проводится специальная процедура — межевание. Без нее не обойтись и в том случае, если:

• между собственниками соседних участков возник спор;
• надел нужно оформить в собственность;
• xвладелец решил разделить участок

В результате ее проведения специалист устанавливает точные границы участка, его реальную площадь. Полученная информация фиксируется и вносится в Росреестр.

Перед покупкой земельного надела юристы рекомендуют уточнить, были ли установлены границы участка. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Для этого достаточно воспользоваться официальным сайтом ведомства.

Удобный электронный сервис есть и у Росреестра. Чтобы ознакомиться с Публичной кадастровой картой нужно перейти по ссылке. Если надел не нанесен на карту, а в таблице с его параметрами появится статус «Без координат границ», значит, они ранее не были установлены и следует заказывать проведение межевания.

Процедура сложная. В ходе ее проведения специалист выполняет такие действия:

• проводит геодезические работы;
• согласовывает границы;
• составляет межевой план.

Каким образом происходит судебное разбирательство

Присутствовать на судебном заседании может как сам истец, так и его адвокат, с которыми предварительно он должен заключить соответствующий договор. Как гласит ГПК РФ, а именно его 30 статья, для решения земельных споров необходимо обращаться в территориальный судебный орган. То есть отправлять иск нужно в суд, который находится по месту расположения земельного надела.

ВНИМАНИЕ !!! После рассмотрения вопроса судебным органом, в том случае, если просьбы истца удовлетворяется, то есть выносится положительное решение в его пользу, то оно вступает в действие в течении одного месяца. За эти 30 дней ответчик вправе направить апелляцию в высший орган и даже в Верховный суд Российской Федерации.

Как гласит ФЗ №218, а именно 14 и 61 статьи, решение суда передается в Росреестр. Как правило, суд предъявляет требование Росреестру либо исправить имеющиеся ошибки, либо зарегистрировать собственность. Для того чтобы не ждать момента, пока суд направит соответствующий документ в Росреестр, можно взять копию документа, заверенную именно в суде и передать их в отдел Росреестра лично.

Споры между соседями после межевания

Причиной возникновения споров по межеванию земли может быть две:

1. Границы установлены, но соседи считают, что вы занимаете больше, нежели вам положено. Если возникла подобная ситуации ее достаточно просто решить. Для этого стоит обратиться к землемерной организации, получить на руки данные, из кадастрового реестра и перенести все данные на территорию. Таким образом, представитель землемерной организации выставит маячки, по которым можно будет ориентироваться. Данным маячки и станут границей межевания участков двух соседей. После проведения подобного определения границ стоит провести переговоры между соседями с дальнейшим закреплением границ. Если ситуация не решена может возникнуть необходимость обратиться в суд.
2. Вторая причина будет более проблематичной. Спор между соседями может возникнуть в ситуации, когда межевание не было проведено и в кадастровом реестре нет информации о земельном участке. В данной ситуации надо провести измерение участков соседей, у которых возникли споры, и параллельно с ними измерять прилагающие участки. Такая процедура даст возможность сравнить фактическую и реальную площадь, которую занимает каждый из соседей. Дальше земельная служба оформляет все необходимые документы и отправляет их в судебные органы.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Сделку без межевания оформить можно. Но предусмотрительный человек не станет этого делать.

По-хорошему, СНТ должно было разработать проект организации застройки СНТ, с определением границ, схемой расположения участков, их площадью, а также поставить на кадастровый учет границы и организовать всех членов товарищества для совместной работы по межеванию участков. В старых садоводствах этого практически не делалось. Каждый по собственному желанию межевал свой участок у разных кадастровых инженеров, в разное время, в разных системах координат.

В данном случае в устранении кадастровой ошибки должны быть заинтересованы не только владельцы участка, который готовится к продаже, но и те, чьи участки «съехали» со своих мест. При этом необязательно проводить межевание всей территории СНТ. Достаточно только устранить накладки с теми, чьи участки залезли на участок заявителя.

По моему мнению, нужно вызывать кадастрового инженера, который проводил межевание спорных участков. При этом, если менялась местная система координат, то с высокой вероятностью координаты участков «сползают». Это исправляется их пересчетом (координат) и внесением изменений в сведения ГКН (Госкадастра недвижимости).

Если система координат не менялась, то это чистая оплошность кадастрового инженера при проведении кадастровых работ.

Решение в спорной ситуации

В соответствии со ст. 304 ГК РФ каждый вправе потребовать устранить нарушения своих прав. Поэтому, если собственник узнал о смещении границ своего участка, то права на захваченную территории подлежат восстановлению. Однако он может и не требовать возвращения этой территории, а отдать или продать ее соседу. Последний же может присоединить захваченную часть участка к своему и передать новые данные в Кадастровую палату.

Но, как правило, большинство лиц, чьи участки были «урезаны», желают восстановить первоначальные параметры. И независимо от причины нарушения границ собственникам смежных участков доступно 2 пути решения конфликта:

• мирное;
• судебное.

Если сосед каким-либо образом захватил часть земельного участка, то в первую очередь с ним можно пойти на мирные переговоры. Для этого достаточно неофициальной личной встречи, на которой выясняется, почему были нарушены границы. Если это был самовольный захват и с документами все в порядке, то нарушитель может просто переставить забор на нужное место. Немного сложнее обстоит дело, если в документах указаны неверные границы, были допущены ошибки при межевании, или оно вообще отсутствует. В этом случае после достигнутого соглашения заинтересованный собственник обращается к специалисту для определения границ и передает новые сведения в Росреестр.

Заключение эксперта по землеустройству

В судебных спорах о межевании земельных наделов необходимо определение непосредственно на месте рубежей обоих участков, которые указаны в кадастровых документах и тех, которые имеются на момент подачи иска. Для этого потребуется привлечение специалиста и проведение землеустроительной экспертизы. Землеустроительная экспертиза имеет решающее значение в принятии решения, если подтвердит позицию одной из сторон. Все необходимые доказательства незаконного вторжения на вашу собственность имеются. Вы готовы восстановить справедливость, вернуть себе свои права и обратиться в суд. Следует помнить, что рассмотрение искового заявления в гражданском процессе может привести к последствиям, которые сложно будет в дальнейшем оспорить. Возможно, у вас получится самостоятельно защищать свои интересы в суде. Однако споры о границах земельных участков считаются самыми юридически сложными. При рассмотрении межевых дел в судебном порядке существует несколько трудных аспектов. Соответствие имеющихся документов заявленным исковым требованиям Оформление, переоформление и регистрация земли может происходить в течение длительного срока. При этом меняется законодательство, механизмы межевания и кадастрового учета, статусы и права пользователей участка, круг лиц, которые имеют право претендовать на владение данным наделом. Все это влияет на окончательную юридическую оценку представленных документов. Только профессиональный адвокат, специализирующийся на земельном законодательстве, может оценить:

• все ли необходимые доказательства собраны;
• нет ли в документах ошибки, из-за которой в удовлетворении искового требования будет отказано или принято решение не в вашу пользу;
• соответствуют ли имеющиеся бумаги действующему законодательству, внесены ли в них необходимые изменения, заверены ли они должным образом.

Межевой план и проект

Вопросы определения площади надела и его принадлежности, находятся на контроле у региональных органов исполнительной власти. Отвечающих за вопросы землеустройства и земельных ресурсов.

Сотрудники данных органов власти выдают собственнику технический паспорт, определяют план границ и составляют акт контроля за их сохранностью. Споры по межеванию они не решают, но прилагают максимуму усилий для того, чтобы таковых не возникало.

Межевой план представляет собой документ, в котором указываются точные размеры и границы собственности, перечислены подъездные пути, а также инженерные постройки, имеющие общественное значение.

Межевой план является основой для составления кадастрового реестра, представлен в виде текста и графических рисунков. Разработкой его занимается организация, которой владелец собственности доверил заниматься геодезической съемкой.

Данные об участке для межевания (размер, границы, пути подъезда, наличие водопровода, газовой трубы и т.п.) вносятся в межевой план исключительно после утверждения проекта о межевании земли. Работы в области межевания производит кадастровый инженер, руководствуясь действующими нормами законодательства РФ.

Основным законом, регулирующим вопросы межевания земельных участков, на данный момент является Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О землеустройстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

После составления проектной части межевого плана, инженер представляет ее на рассмотрение и дальнейшее утверждение собственнику. Если таковых несколько, то межевой проект, во избежание межевого спора, направляется на согласование всем, кто имеет имущественный интерес.

Как только собственник поставил свою подпись под межевым проектом, он вправе обратиться за получением свидетельства о собственности на имущество со всеми, произведенными изменениями. Новые сведения о межевании заносят в кадастровый реестр, где они хранятся до внесения последующих изменений.

Межевой спор – это всегда спор между соседями, предметом его является земля, но характер может существенно различаться.

Имеются виды межевых споров, возникшие:

• в случае отсутствия у соседей информации о произошедшем межевании;
• при проведении процедуры межевания с нарушением законодательства;
• между соседями близлежащих участков, если один из них отказывает другому в восстановлении его нарушенных прав;
• между соседями, один из которых полагает, что другой совершил в его отношении незаконные действия (присвоил часть земли ему не принадлежащей);
• при отсутствии каких-либо процедур по определению точных границ участка (межевание ни разу не проводилось).

Чаще всего соседи пытаются решить такие межевые споры самостоятельно. Путем установления приблизительной границы между участками и строительства ограды.

К сожалению, отсутствие правового обоснования случившему в дальнейшем может привести к усугублению конфликтной ситуации уже между их наследниками, либо новыми владельцами.

Похожие записи:

• Тема: Предоставление работнику отпуска за свой счет при регистрации брака
• Как надо уплачивать налог НДФЛ с подарка
• Чем отличается электронный больничный от бумажного