Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зонирование территории может быть функциональным и территориальным, причем второе конкретизирует первое.
Функциональные зоны устанавливаются документами территориального планирования, но коль в данной статье речь идет о жилых зонах, необходимо конкретизировать, что в данном случае в качестве такой документации выступает генеральный план населенного пункта.
К видам функциональных зон относятся: зоны городского центра, жилые, производственные, научно-образовательные, рекреационные, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, зоны охраны среды и специального назначения.
Границы же территориальных зон определены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают градостроительный регламент для каждой такой зоны.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
VII. ЗОНЫ ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО ТРАНСПОРТА
- И2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- И3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- И4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- ТИ2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
- ТИ3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
- ТИ4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
Зона застройки жилыми домами повышенной этажности (Ж-5)
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Наименование вида разрешенного использования земельного участка (с указанием кода классификатора) Наименование вида разрешенного использования объектов капитального строительства Основные виды разрешенного использования Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6)
- Многоквартирные многоэтажные дома;
- подземные гаражи;
- автостоянки;
- объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного многоэтажного дома в отдельных помещениях многоквартирного многоэтажного дома
Коммунальное обслуживание (3.1)
- Котельные;
- водозаборы;
- очистные сооружения;
- насосные станции;
- водопроводы;
- линии электропередачи;
- трансформаторные подстанции;
- распределительные пункты;
- газопроводы;
- линии связи;
- телефонные станции;
- канализация;
- стоянки;
- гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники;
- объекты для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг;
- сооружения связи;
- общественные уборные;
- иные объекты капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами
Бытовое обслуживание (3.3)
- Объекты для оказания населению или организациям бытовых услуг
Образование и просвещение (3.5)
- Объекты для воспитания, образования и просвещения
Магазины (4.4)
- Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров
Связь (6.8)
- Объекты связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания
Обеспечение внутреннего правопорядка (8.3)
- Объекты для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба;
- объекты гражданской обороны (за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий)
Историко-культурная деятельность (9.3)
- Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации;
- объекты для сохранения и изучения объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
Водные объекты (11.0)
- Поверхностные водные объекты
Общее пользование водными объектами (11.1)
- Объекты для обеспечения пользования водными объектами
Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)
- Объекты улично-дорожной сети;
- автомобильные дороги;
- пешеходные тротуары;
- пешеходные переходы;
- защитные дорожные сооружения;
- элементы обустройства автомобильных дорог;
- искусственные дорожные сооружения;
- развязки, мосты, эстакады, путепроводы, тоннели;
- транспортно-пересадочные узлы;
- парки;
- скверы;
- площади;
- бульвары;
- набережные;
- береговые полосы водных объектов общего пользования;
- проезды;
- малые архитектурные формы благоустройства
Условно разрешенные виды использования Спорт (5.1)
- Объекты для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов;
- объекты для устройства площадок для занятия спортом и физкультурой, в том числе водным;
- спортивные базы и лагеря
Вспомогательные виды разрешенного использования Банковская и страховая деятельность (4.5)
- Объекты для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги
Как узнать вид зонирования земельного участка
Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.
Для этого:
- Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
- Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
- Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.
Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.
Как определяются зоны ЗОУИТ
На кадастровой публичной карте необходимо выставить галочку ЗОУИТ, на основе которой осуществляется поиск данных для зонирования. Порядок определения зонирования со специальным статусом имеет следующий порядок.
- Правительство на основании Постановления принимает решение об определении указанной зоны. Далее Правительство назначает местный, региональный органы власти ответственным за порядок признания особого статуса ЗОУИТ.
- В Постановлении указывается исчерпывающий перечень документов, на основании которых регулируется правовой статус зоны. Исполнители, в лице местных органов самоуправления обязаны руководствоваться указанным перечнем.
- Заинтересованное лицо (таковым чаще всего бывает подведомственное Министерство) разрабатывает информационную, правовую, техническую, описательную часть использования зоны по классификатору ЗОУИТ и передают сведения в местные органы власти.
- Для определения точного статуса зоны, предусмотрено проведение комплексных кадастровых работ. Кадастровые инженеры получают от местных властей всю необходимую документацию и техническое задание для подготовки и определения статуса ЗОУИТ.
- По завершению проведения кадастровых работ, уполномоченные органы власти издают распоряжение об установлении статуса ЗОУИТ.
- После того, как будут подготовлены и утверждены все документы, зона с новым статусом ЗОУИТ будет зарегистрированное в Росреестре.
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
VI. ЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУР
И1 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов.
- ТИ1-1 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов IV и V класса вредности
- ТИ1-2 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов II и III класса вредности
Статья 35. Зона застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1)
ОДЗ предназначены для размещения:
- объектов здравоохранения
- объектов культуры
- объектов торговли
- объектов общественного питания
- объектов бытового обслуживания
- объектов коммерческой деятельности
- образовательных учреждений (среднего профессионального или высшего профессионального образования)
- административных, научно-исследовательских учреждений
- культовых зданий
- иных зданий, строений, сооружений
- стоянок автомобильного транспорта
- деловых, финансовых и общественных центров
В общественно-деловых зонах возможно размещение:
- жилых домов
- гостиниц
- подземных или многоэтажных гаражей.
В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:
Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- Д1 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки
- Д2 – зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий
- Д3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
- ДИ – зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- ЖД – зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства
- другие обозначения
Предназначены для размещения и деятельности
- сооружений и коммуникаций:
- железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
- инженерного оборудования
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение:
- необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон
- других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности
Если объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству:
- территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
- СЗЗ
возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.
Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:
У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:
- И1 – городской транспорт и инженерной инфраструктуры
- И2 – воздушный транспорт
- И3 – железнодорожный транспорт
- И4 – водный транспорт
Такие зоны предназначены для организации мест отдыха населения:
-
- парки
- сады
- городские лес
- лесопарки
- пляжи
- иные объекты
В рекреационные зоны могут включаться:
- особо охраняемые природные территории
- природные объекты
На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов. Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Возможные обозначения в рекреационных зонах:
- Р0 – зона спортивных сооружений и пляжей с включением элементов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием этих сооружений
- Р1 – зона лесов и лесопарков
- Р2 – зона природных ландшафтов
- Р3 – зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда
- Р4 – зона природоохранного назначения
В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования:
- пашни
- сады
- виноградники
- огороды
- сенокосы
- пастбища
- участки, занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.
Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.
Обозначение в зонах:
С – зоны сельхозугодий, питомников, теплиц, производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры
- С1 – зоны сельхозугодий, питомников и теплиц
- С2 – производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры
- С3 – для ведения садоводства хозяйства
Выделяются для размещения:
- кладбищ
- крематориев
- свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений
Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.
Возможные обозначения в зонах специального назначения:
- К1 – кладбища и мемориальные парки
- К2 – территории, подлежащие рекультивации:
- несанкционированные свалки
- закрытые карьеры
- зоны складирования отходов
Как узнать вид зонирования земельного участка
Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.
Для этого:
- Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
- Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
- Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.
Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.
Чтобы правильно классифицировать земельный надел, орган местной власти использует множество документации, а также исходит из понятий целесообразности использования территории. В основном для зонирования сначала определяется назначение земельного участка.
Таким образом, при строительстве нового района, могут возникать жилые зоны, зоны транспортной логистики, деловые районы и рекреации. В определенных регионах, землю отдают под сельскохозяйственное использование. Если в министерстве обороны стоит задача в размещении новой военной базы, то зону могут отдать под их нужды. В частности, каждый регион влияет на свое зонирование, а количество жилых зон и с\х назначение колеблются в зависимости от прироста населения и демографического фактора.
Генеральный план застройки имеет собственные обозначения для каждой зоны, при этом однотипные территории могут быть обозначены разными символами в связи с очерёдностью построения или необходимостью. Так, участок может вместить объекты общего пользования: городские парки и скверы, улицы, дороги, водные бассейны и т. д.
Следует понимать, что при определённых условиях, территория имеет некоторые ограничения на использование и строительство. Все это предусмотрено законодательной базой, а потому органы местной власти имеют право выносить специальные положения и акты по использованию земельного надела.
Предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду.
К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.
Градостроительные планы земельных участков
1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
2. Градостроительные планы земельных участков как отдельные документы готовятся на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц о выдаче градостроительного плана земельного участка.
3. Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков», утвержденным Администрацией города Ижевска в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. ГУАиГ в течение тридцати дней со дня поступления указанного заявления осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и обеспечивает его утверждение.
5. Градостроительный план выдается заявителю без взимания платы.
Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства направляет заявление в Комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и Положением о публичных слушаниях, утвержденным решением Городской думы г. Ижевска от 22 декабря 2005 года №35».
3. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их не позднее следующего дня после подготовки Главе Администрации города.
4. На основании указанных в п.3 настоящей статьи рекомендаций Глава Администрации города в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает постановление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное постановление подлежит опубликованию в средствах массовой информации и размещается на официальном сайте муниципального образования «город Ижевск» в сети «Интернет».
Транспортная и инженерная инфраструктура
Эти территориальные зоны используются для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций автомобильного, железнодорожного, морского, речного, трубопроводного, воздушного транспорта и связи, а также обслуживающего оборудования. Обязательным условием при расположении объектов является соблюдение определенных расстояний между ними и жилмассивами, рекреационными и общественно-деловыми комплексами, а также иных требований, направленных на предупреждение негативного влияния на окружающую среду. В случае если объекты выступают в качестве источников опасности или вредного воздействия на здоровье граждан, они переносятся за границы территориальных зон жилой застройки. Благоустройство площадей, предназначенных для размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, осуществляется их собственниками. В обязанности субъектов также входит создание санитарно-защитных зон.