Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор управления с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
Необходимые документы
Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:
- учредительные документы;
- выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
- информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
- копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
- перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
- перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
- проект договора на управление домом.
Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.
При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:
- протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
- протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.
Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.
Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Порядок действий и оформление документов
Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.
Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:
- документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
- акт, подтверждающий передачу управления;
- акт о передаче сопутствующей документации.
Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.
После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.
В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:
- Придомовая территория.
- Кровля.
- Система вентиляции.
- Подвалы и подъезды.
- Лестничная клетка и чердак.
- Мусоропровод.
- Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.
Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.
Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:
- Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
- Техпаспорта дома с поэтажным планом.
- Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
- Санитарного паспорта.
- Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
- Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
- Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
- Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
- Схем сетей всех коммуникаций.
Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.
Какие документы должен оформить застройщик?
Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.
Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.
Итак, в первую очередь УК проверяет:
- общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
- придомовую территорию;
- кровлю, шахты и т.д.
В акте о состоянии дома указываются все имеющиеся повреждения и недостатки. В противном случае доказать, что они возникли по вине застройщика, а не компании, будет практически невозможно.
Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:
- Заключение комиссии.
- Техпаспорт здания.
- План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
- Инструкция по эксплуатации.
- Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
- Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
- Акты передачи помещений жильцам.
- Санитарный паспорт.
- Дополнительные бумаги.
Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.
Какие документы должен оформить застройщик?
Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.
Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.
Итак, в первую очередь УК проверяет:
- общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
- придомовую территорию;
- кровлю, шахты и т.д.
Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:
- Заключение комиссии.
- Техпаспорт здания.
- План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
- Инструкция по эксплуатации.
- Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
- Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
- Акты передачи помещений жильцам.
- Санитарный паспорт.
- Дополнительные бумаги.
Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Шаг 3. Заключение договора
Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.
Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.
В соглашении с УК отмечают:
- идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
- ссылку на решение собрания (результат конкурса);
- предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
- расценки, порядок расчетов;
- права и обязанности;
- механизм решения споров, штрафные санкции;
- срок действия.
Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:
- подготовку к летнему (зимнему) периоду;
- выполнение ремонтных процедур;
- скорость устранения типичных неисправностей.
К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.
В соглашении необходимо предусмотреть порядок:
- регулярной отчетности;
- контрольных процедур;
- возмещения ущерба по вине работников УК.
Управляющая компания от застройщика: менять нельзя оставить
Нет такого многоквартирного дома, где все без исключения жильцы были бы довольны управляющей компанией. Одни жалуются на скудность зелени во дворе, другие считают излишним ежедневную уборку подъездов, третьи не понимают, зачем нанимать консьержа и т.д.
Ситуация усугубляется, когда дом обслуживает аффилированная с застройщиком компания. Собственники квартир уверены, что их обманывают, поэтому нужно скорее менять УК. Портал Novostroy-M.
ru разбирался, в каких случаях игра действительно стоит свеч, а когда новое не значит лучше.
Причины
Управляющие компании, принадлежащие застройщикам, в современной России были всегда. Они появились в элитных жилых комплексах, где покупателям предлагают высокий уровень комфорта, поэтому строители берут на себя бремя эксплуатации здания.
В начале «нулевых» на рынке ЖКХ днем с огнем нельзя было найти управляющую компанию, которая не просто хотела, а могла бы обслуживать дом с системами кондиционирования и вентиляции, умела бы работать с дорогостоящими отделочными материалами т.д.
Так что у застройщиков дорого жилья просто не было выбора, необходимо было создавать свою УК.
Однако постепенно собственные управляющие компании появлялись и в массовом сегменте, и сегодня практически все новые дома сдаются в эксплуатацию с уже работающей УК от застройщика, которую в будущем собственники квартир могут поменять.
ЖК «Квартал А101»
Причин появления аффилированных с застройщиками управляющих компаний несколько. И тут мнения экспертов разделились.
Одни считают, что это веяние времени – стали строиться масштабные объекты, их может обслуживать только УК от застройщика.
Другие уверены, что УК от застройщика создается специально, чтобы «латать дыры» и всячески маскировать дефекты, которые могут стать поводом для претензий к качеству строительства.
«Создание управляющей компании застройщиком крупного жилого комплекса – нормальная практика. Исключением могут быть проекты точечной застройки, в которых застройщику не выгодно создавать собственную УК»
Вячеслав Шихов, Granelle Development
По словам Юлии Будник, руководителя проекта Микрогород «В лесу», одной из причин увеличения количества УК от застройщика в сегменте комфорт- и эконом-классов является общий тренд перехода от точечной к квартальной застройке.
Во-первых, с увеличением объемов строительства застройщику стало выгодно принимать участие в управлении домами.
А во-вторых, наличие собственной УК, уровень и качество услуг которой можно контролировать, стало одним из маркетинговых преимуществ для покупателей и зачастую некоторой гарантией сохранения общей концепции и уровня среды после ввода объектов в эксплуатацию.
Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», считает, что управляющая компания – это бизнес, а в новых домах это вдвойне выгодный бизнес, поскольку своя управляющая компания никогда не предъявит «материнской» компании требования по устранению недоделок в рамках гарантийного периода. Соответственно, по окончании гарантийных сроков текущий и капитальный ремонт будет осуществляться собственниками уже за свой счет.
- «99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой УК практически нереально»
- Сергей Свиридов, Sminex
- Плюсы и минусы
Каким бы выгодным бизнесом ни была собственная управляющая компания для застройщика, для жильцов от нее есть польза. Девелоперы в голос твердят, что никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы.
«Собственная УК всегда участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает новые инженерные сети и оборудование, таким образом, еще на самом раннем этапе управляющая организация знает все нюансы проекта, – говорит Юлия Будник.
– Многие гарантийные случаи гораздо легче и быстрее решаются напрямую с застройщиком, когда они поступают от своей УК, а не от сторонней организации посредством официального запроса с выполнением всех регламентов».
Когда подписывается договор с УК?
Какие законные основания есть для подписания дольщиком договора с УК до подписания акта приёмки-передачи (т.е. до момента, когда он станет собственником)?
Насколько я понимаю, в Вашем договоре прописана необходимость заключить договор с УК фактически в момент подписания акта приема-передачи. Это требование внесено в подписанный вами ДДУ, и, несмотря на то, что с правовой точки зрения оно достаточно спорное, суд с большой вероятностью встанет на сторону Застройщика. В любом случае, даже если вы заключите договор с УК позже, обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги у Вас все равно возникает с момента подписания акта-приема передачи. Поэтому в Ваших интересах подписать акт и договор с УК одновременно, чтобы в случае, например, залива иметь возможность немедленно обратиться к ним за помощью либо передать им ответственность за решение проблемы (если причина залива будет на стороне УК). На самом деле этот пункт Застройщики часто включат в ДДУ «для страховки», т.к. не все покупатели знают, что в любом случае должны будут оплачивать услуги ЖКХ с момента подписания акта (бытует ошибочное мнение, что только с момента получения права собственности).
Также подобный вопрос уже задавался на нашем сайте, советую вам ознакомиться с ответом.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Основные условия договора управления МКД
240315 .
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
1016908 .
Акт приема-передачи квартиры
Т.е.
в нем должны присутствовать фразы, наподобие этой:
«…на момент подписания договора, квартира фактически передана Продавцом Покупателю, … подписан, …претензий по техническому состоянию нет…»
и т.д. Во-вторых, для Покупателя желательно перед подачей документов на регистрацию, эту квартиру еще раз осмотреть и действительно принять, получив от нее ключи (т.е. выселив оттуда Продавца). И только после этого подписать Акт.
В-третьих, если до регистрации Продавец не может (по объективным причинам) освободить квартиру и передать ее Покупателю, то выкручиваются по-разному. Например, пытаются договориться с регистратором на месте (в т.ч. через посредника) о том, что документы на регистрацию сдают без Акта, а сам Акт передается регистратору позже, отдельно, в конце срока регистрации (т.е.
буквально за день до ожидаемой выдачи зарегистрированных документов).
Либо
Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?
До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.
В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:
Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.
Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
Состав проектной документации
Законом № 176-ФЗ установлено новое требование, дополняющее список разделов проектной документации для строительства, реконструкции МКД. Так, согласно новому пп. 11.2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ в проектную документацию следует включать сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту МКД, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ.
В силу ч. 14 ст. 12 Закона № 176-ФЗ данное требование не применяется в случае, если до дня вступления в силу данного закона (30.06.2015):
- проектная документация по строительству, реконструкции МКД утверждена или направлена на экспертизу проектной документации (иначе говоря, дополнять ее не нужно);
- проектная документация по строительству, реконструкции МКД не подлежит экспертизе и подано заявление о выдаче разрешения на строительство такого дома (если документация экспертизе не подлежит, но заявление о выдаче разрешения на строительство еще не подано, следует разработать новый раздел).