Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О запрете возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допустим, участок попадает в зону СХ-2 (в просторечии называемая «под дачку»). Посмотрите внимательно на Генплан, учтите если ВРИ у него «огородничество» и % допустимой застройки 0%, вы не имеете права что-то построить на нем! А вот если для «садоводства» — стройте на здоровье, до 40% от объема участка можно в целом отдать под пятно застройки.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения
Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.
На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.
Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.
Преимущества и недостатки
Преимущества застройки дачных участков домиками следующие:
- домик расположен в живописном и экологически чистом месте;
- земли отличаются высоким плодородием;
- здесь можно разбить сад, насадить огород;
- выращенная сельхозпродукция окажет подспорье в хозяйстве;
- на участке семья может проводить выходные дни и отпуск;
- стоимость ниже, чем ЗУ под ИЖС;
- домик проходит регистрацию по упрощённой системе;
- по решению дачника можно дом не строить.
К недостаткам строительства в дачных посёлках относятся следующие обстоятельства:
- ЗУ нельзя использовать в целях, не связанных с садоводством;
- собственность только совместная – зависимость от совладельцев;
- зависимость всех действий от юридического лица и уставных положений;
- для постоянного проживания эти территории не предусмотрены;
- вода и электричество только сезонные;
- отсутствует отопительная система;
- инфраструктура не развивается;
- разрешение на постоянное проживание и прописка – только по решению административной комиссии;
- если нет почтового адреса, прописка невозможна.
Чтобы приобретение сельскохозяйственных земель соответствовало ожиданиям покупателя, нужно исходить из тех возможностей и положительных характеристик, которые они предоставляют при целевом использовании. То есть, приобретать их не для постоянного проживания, а для отдыха за пределом населённого пункта и для разведения сада и огорода.
Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?
Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.
Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.
При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.
Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.
Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.
При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.
В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.
При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.
Разрешенные виды сооружений
В начала строительства нужно будет доказать, что будущее сооружение остро необходимо только для нужд фермерской, сельскохозяйственной деятельности.
В противном случае стройка может считаться как использование земли не по назначению. А это уже нарушение земельного законодательства.
ВНИМАНИЕ! Доказывать следует необходимость постоянного проживания на фермерских угодьях для охраны личного имущества, для ухода за живностью, ее регулярного кормления.
Только в таком случае местные власти могут разрешить построить дом. Но покупать участок под фермерское хозяйство, чтобы построить на нем жилой дом, экономически невыгодно:
- Под фермерство выделяются большие площади, которые будут стоять значительную сумму. Если нет планов действительно заниматься сельхоз работами на своих просторных угодьях, покупка не рациональна. К стоимости фермерских угодий нужно прибавить еще и стоимость строительства.
- Можно купить фермерские земли на несколько человек. Но у коллективного управления наделом много недостатков. Конкретная доля каждого не будет выделена. У дольщиков могут быть разные планы в отношении большого земельного надела.
Предложений на рынке продажи участков много, всегда можно найти надел, который будет по виду разрешенного использования предназначен именно под индивидуальное жилое строительство. Это практичное, законное решение. Стоит ли рассматривать для покупки земли других категорий и целевого предназначения?
ВАЖНО! Сельскохозяйственная земля имеет четко выраженные цели использования, в их перечень не входит строительство жилых домов.
Возведение таких построек является нарушением земельного законодательства. Какой есть выход, если хочется построить свой дом именно на участке данной категории?
В таком случае единственный вариант – купить земли под фермерское хозяйство. Факт строительства коттеджа нужно объяснить необходимостью ведения хозяйства. Но при этом также придется решать массу вопросов и устранять преграды.
Дополнительные вопросы
Как узнать, что можно строить на земельном участке? Для поиска необходимой информации нужно воспользоваться публичной кадастровой картой. В блоке поиска участка по кадастровому номеру нужно вбить соответствующие значения. В окне результата появятся характеристики земельного надела – категория и его ограничения, ВРИ.
Используя информацию из этой статьи, нужно будет определить те виды земельных участков для строительства дома, которые разрешены законом и то ВРИ, которое имеется в наличии, сопоставить характеристики.
Как узнать можно ли строить дом на земельном участке? Для этого нужно обратиться к главе администрации и архитектору района, если участок уже приобретен.
Если же покупка только планируется, необходимо с владельцем земли запросить выписку из реестра прав (ЕГРП). Получить ее можно в Росреестре, уплатив соответствующую сумму. В ней будут указаны существующие ограничения на участок.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Как определить возможность постройки дома на с/х угодьях
Чтобы узнать, имеется ли возможность возвести на участке жилое помещение, а не подсобные строения, необходимо ознакомиться с видом разрешенного использования такого участка. Виды закреплены в Классификаторе, введенном в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540.
Согласно данному акту, на участках, имеющих коды 2.1 и 2.2, разрешено возводить жилые дома, если участки предоставлены под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство.
Чтобы возводить постройки и заниматься хозяйством, граждане могут объединяться в те или иные сообщества по своему усмотрению.
Для того чтобы узаконить возведенное строение, потребуются следующие условия:
- жилое помещение предназначено для проживания одной семьи. Недопустимо возведение многоквартирных домов;
- строительство дома разрешается на землях, принадлежащих садоводческим товариществам;
- высота дома не должна превышать трех этажей.
Нужно ли вступать в СНТ, если земля в собственности?
Как отказаться от земельного участка, чтобы не платить налог, читайте тут.
Альтернативные решения
Допускается иной способ построить жилой дом на участке, предназначенном для сельского хозяйства. В статье 11 Федерального законо «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 №74 закреплено право крестьянских хозяйств возводить капитальные строения для организации и ведения деятельности хозяйства.
Вам потребуется представить доказательства функционирования фермерского хозяйства. При этом необходимо отметить, что осуществляемая деятельность невозможна без постоянного присутствия людей. На таком основании допустимо строить жилой дом.
Земельные участки под КФХ допустимо использовать только по назначению. Если крестьянское хозяйство не будет создано на таком участке в течение трех и более лет, он может быть конфискован. При этом расположенные на нем строения не помешают процедуре конфискации.
Кроме того, создание крестьянского хозяйства имеет своей целью получение прибыли, следовательно, осуществляется предпринимательская деятельность, требуется соответствующая регистрация и уплата налогов.
Работать на таком участке могут лишь лица, имеющие родственные связи между собой. При этом допустимо привлечение посторонних работников, но их количество не должно превышать пяти человек.
Учтите! Участки земли под фермерские хозяйства оформляются в упрощенном порядке. В течение первых пяти лет налог не взимается.
Особенности таких земель
Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:
- Жилые.
- Рекреационные.
- Инфраструктурные.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Сельскохозяйственные.
Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.
Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:
- Сенокосы.
- Участки с посадками.
- Пастбища.
- Пашни.
- Сооружения для ведения хозяйства различного типа.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Мы рассмотрели понятие земель сельскохозяйственного назначения, их категории и виды. Они предназначены для ведения сельхоздеятельности, создания КФХ или личного подсобного хозяйства, а также для ведения садоводства и огородничества. На такие территории накладываются определенные ограничения, они подвержены контролю со стороны властей. Тем не менее, это экономически значимый и важный объект как для государства, так и для граждан, ведущих работы на таких площадях.
Важно знать, что не на всех категориях возможно строительство домов, а за их незаконное возведение последует наказание вплоть до лишения собственности. Чтобы избежать всех подводных камней при осуществлении деятельности на таких землях, рекомендуем тщательно изучить законодательство. Оно довольно подробно описывает все вопросы и позволяет организовать грамотный подход к делу.