Продажа квартиры через нотариуса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить. Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника). В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

• Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
• Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.

Тем не менее, без нотариального удостоверения договора купли-продажи не обойтись, если предметом сделки выступает жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве долевой собственности. В этом случае в полномочия нотариуса входит не только проверка документов на предмет соответствия действующему законодательству, но и соблюдение интересов других владельцев долевого объекта недвижимости.

Помимо этого, удостоверить договор купли продажи квартиры у нотариуса стороны могут в любом ином случае, если достигли такой договоренности. Рассмотрим, в чем заключаются преимущества нотариального удостоверения сделок у нотариуса:

1. если нотариус проверил договор и поставил удостоверительную надпись, регистрация в учреждении Росреестра может осуществляться по упрощенной форме, в том числе путем направления документов по каналам электронной связи;
2. регистрация сделок после нотариального удостоверения происходит не только по упрощенной форме, но и значительно быстрее – в течение одного дня при подаче документов в электронной форме, и три дня – при стандартном варианте обращения в службу Росреестра;
3. при удостоверении сделок нотариус гарантирует сторонам соответствие условий договора требованиям законодательства, а при возникновении проблем юридического характера ответственность нотариуса наступает по договору страхования гражданской ответственности;
4. стоимость оформления купли-продажи через нотариуса может включать в себя услуги технического характера, что позволяет сторонам избежать необходимости обращаться к юристу.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Общие положения о сделке

Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.

Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.

Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.

Стоимость оформления сделки в 2022 году

Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.

Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.

Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.

Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:

• госпошлина — 2000 руб.;

• техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;

• кадастровый паспорт — 250 руб.;

• справка с Росреестра — 200 руб.

Когда обязательно нужно сопровождение при покупке жилья?

Нужен ли нотариус при покупке жилья, зависит от конкретной ситуации. ГК РФ устанавливает случаи, когда сделка может или должна иметь нотариальную форму:

• Если того требует законодательство.
• Если об этом договорились стороны.

Что касается второго случая, то речь не идет об обязательном обращении к нотариусу. Просто, одна из сторон может захотеть оформить все бумаги у нотариуса для того, чтобы подстраховаться. Это право стороны договора, но не обязанность.

Что касается требований законодательства к форме сделки купли-продажи квартиры, то здесь необходимо обратиться к положениям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором, в частности, сказано, что квартиру нельзя купить и продать без нотариуса, если:

• жилье находится в долевой собственности;
• одним или единственным собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный человек.

Именно в таких случаях без нотариуса – никуда. Законодатель посчитал, что именно в перечисленных ситуациях наиболее часто имеют место нарушения закона и ущемление прав определенных лиц, поэтому и было принято решение, что в таких случаях процесс должен контролировать нотариус.

Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса

Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.

По сути, он представляет собой посредника (третью сторону), который обязан:

• проверить дееспособность участников сделки;
• проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
• убедиться в юридической чистоте недвижимости;
• запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
• гарантировать законность проведения сделки;
• обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
• отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
• провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).

Какие существуют риски?

Обычно совершение купли-продажи через нотариуса защищено от различных юридических рисков. В редких случаях могут возникать спорные моменты за счет допущенной ошибки при составлении договора сделки или внесении информации в электронный реестр.

За свои действия нотариус несет материальную ответственность. Потому при возникновении таких ситуаций он обязан компенсировать затраты, которые были понесены сторонами.

Перед подписанием договора нотариус обязан понятно и точно объяснить смысл сделки, ее последствия, убеждается в адекватности и психическом здоровье сторон. Поэтому может гарантировать практически полное исключение негативного развития действий. Исключением может быть афера, спланированная заранее с привлечением «черного» нотариуса.

Зачем это нужно и какие гарантии предоставляются?

При продаже квартиры нотариус подтверждает факт заключения сделки, а также соблюдения всех законодательных и правовых норм в данной процедуре. Данное право дает ему государство как компетентному заверителю. В дальнейшем нотариальное подтверждение поможет избежать спорных ситуаций и судебных разбирательств, при возникновении же таковых станет весомым основанием для решения вопроса в пользу законных владельцев.

Нотариальный акт является документом с повышенной доказательной силой. Это значит, что данный документ не требует дополнительных подтверждений, самостоятельно являясь безусловным доказательством, что очень важно при возникновении конфликтов и судебных разбирательств. Оспорить его можно только в случае подделки документов или при выявлении нарушений в их составлении.

Составление нотариального акта обезопасит от рисков мошенничества или оспаривания, что особенно значимо для крупных сделок. Залогом действенности документа выступает ответственность (имущественная) самого уполномоченного лица.

Именно поэтому перед проведением засвидетельствования нотариус в полной мере проверяет правомерность договора:

• добровольное волеизъявление;
• осознанность при заключении сделки;
• соответствие документов правовым нормам.

Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры?

Нотариус является лицом, которое ответственно за всевозможные ошибки при составлении имущественного договора. Одновременно с этим, нотариальное заверение документов этим специалистом гарантирует безопасность обеих сторон от мошеннических операций. Например, если в результате некачественной работы нотариуса его клиент понес убытки, то весь нанесенный ущерб должен быть в полной мере компенсирован.

Обе стороны (продавец и покупатель) при подписании договора с участием нотариуса обеспечивают себе полную юридическую чистоту. Именно ее и гарантирует нотариус, при этом специалист в обязательном порядке должен:

• установить волеизъявление конкретного лица;
• отсутствие тех или иных пороков воли человека;
• идентифицировать личности обеих сторон договора;
• в полной мере объяснить участникам сущность совершаемой сделки, а также рассказать о последствиях.

Купля-продажа квартиры через нотариуса

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

• Все отрасли
• Сфера услуг
• Реклама и маркетинг
• Торговля
• Другое

• CRM — что это
• Ошибки при внедрении
• Как выбрать CRM
• Отличия CRM от ERP
• Как выглядит CRM
• Какие бывают CRM

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

• Предварительный договор (если он составлялся).
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
• Поквартирная карточка, заверенная печатью.
• Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
• Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
• Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
• Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
• Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
• Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:

• участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
• через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
• нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).

Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.

Цена сопровождения сделок с недвижимостью через нотариуса зависит от следующих факторов:

• обязательным или добровольным является удостоверение договора (в первом случае цена ниже);
• от стоимости недвижимости (твердая сумма плюс процент);
• кому осуществляется продажа (членам семьи или посторонним лицам);

Сколько стоит оформить покупку квартиры у нотариуса

Факторы, из которых складывается стоимость процедуры:

• Пошлина. Размеры платежа в бюджет регламентирует Налоговый кодекс. Сумма составляет 0,5 процента от стоимости сделки. Минимальная сумма пошлины составляет триста рублей. Максимальная сумма платежа в бюджет составляет двадцать тысяч рублей. Когда стороны не обговорили стоимость в соглашении, берется 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости;
• Стоимость юридических услуг:
• Оформление соглашения. Цены устанавливает нотариус. Средняя цена составляет семь тысяч рублей;
• Техническая работа. Тарифы устанавливаются разные в различных нотариальных конторах;
• Стоимость подачи заявления в электронном виде. Средняя цена составляет пять тысяч рублей.

Размеры тарифов определила статья 333.24 Налогового кодекса. Инвалиды первой и второй группы имеют льготы. Они уплачивают половину стоимости тарифа. Льготные категории перечисляются в статье 333.38 Налогового кодекса.

Процесс оформления договора купли-продажи через нотариуса

Чтобы подготовить документ, стороны или их представители должны вместе явиться в нотариальную контору или вызвать специалиста к месту проведения процедуры.

Затем нужно действовать по следующей схеме:

• Сообщить нотариусу о визите и разъяснить ключевые моменты купли-продажи.
• Оплатить госпошлину и тариф, действующий у конкретного специалиста.
• Подготовить договор, если он не был оформлен ранее. Специалист готов помочь в осуществлении действия. Однако за выполнение процедуры предстоит предоставить денежные средства.
• Предоставить необходимые документы для нотариального заверения купли-продажи.
• Подтвердить полномочия и пройти процедуру проверки личности.
• Ознакомиться с последствиями, к которым может привести заключение соглашения.
• Подписать договор и дождаться, пока нотариус удостоверит его, а также внесёт сведения в ЕИС.

Когда действие осуществлено, сделка считается оформленной. После этого остается лишь зарегистрировать имущество в Росреестре.

Сделка с квартирой через нотариуса — выгодно

Президент ФНП Константин Корсик сообщил, что нотариальные тарифы для сделок с недвижимостью, сниженные в прошлом году практически вдвое, вновь снижены новым законом, теперь для удостоверения сделок между родственниками. Тем самым к надежности, безопасности и минимальных сроках регистрации прав в Росреестре по нотариально удостоверенной сделке можно добавить слово «выгодно»: «Если внимательно посмотреть, то в ряде случаев нотариальное удостоверение вместе с регистрацией, если вы обращаетесь к нотариусу, порой стоит дешевле, чем если вы обращаетесь к другому юристу, который составляет договор в простой письменной форме, тоже подает на регистрацию, но ни за что при этом не отвечает», сказал президент ФНП. Например, при удостоверении купли-продажи квартиры ценой в 5 000 000 рублей, тариф составит 15 000 рублей. А если сделка совершается между близкими родственниками — 13 000 рублей.

Действительно, сейчас нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, при этом срок регистрации прав в таком случае составляет всего один день. Более того, архаичный, неудобный и не всегда безопасный способ передачи денег через банковскую ячейку можно заменить абсолютно безопасным и комфортным расчетом через депозит нотариуса. И за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя полное возмещение потерь гражданам, если вдруг по его вине участникам сделки был причинен ущерб.

Председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов, в свою очередь, также обратил внимание на то, что «совокупные общественные издержки на нотариальные действия существенно сократились. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению судебных дел, расходов гражданами как времени, так и финансовых средств по обращению в Росреестр, по обращению в суды. Тарифы, которые мы предусматриваем в действующем законе, начинаются от 300 рублей». Здесь глава думского комитета говорил о том, что для сделок в обязательной нотариальной форме применяются нормы Налогового кодекса, в котором установлен тариф 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей, и не более 20 000, даже если речь о многомиллионных квартирах.

Нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, все больше граждан выбирают сделку, удостоверенную нотариусом, а не сделку, которая совершается в простой письменной форме.

Еще бы, ведь сделка, удостоверенная нотариусом, это надежность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности.

Прежде всего, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки. Если по вине нотариуса клиенту причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован.

Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки.

При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон.

Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Похожие записи:

• Как Получить Звание Ветеран Труда В Кемеровской Области В 2022 По Стажу
• Как изменятся правила социальных выплат инвалидам-чернобыльцам?
• Как пенсионеры сами индексируют себе пенсию и что за это бывает