Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
Преимущества таких сделок
На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.
Но при этом:
- Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
- Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
- Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры
Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.
Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:
- стоимость;
- состояние квартиры;
- местонахождение;
- наличие совладельцев;
- сезонность и другие.
Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.
Продажа квартиры через ипотеку
Важно понимать, что до тех пор, пока Заемщиком не подписан кредитный договор, денег у него нет!
Хорошо если у него уже одобрен ипотечный кредит и на руках есть Уведомление о предоставлении кредита.
Но! Даже этот документ не гарантирует выдачу кредита.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, выявляла «черное пятно» на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.
Продажа квартиры через ипотеку — ипотечный кредит, предполагает залог объекта недвижимости в пользу кредитора.
Ипотечный кредит может быть выдан банковской организацией, а так же иным юридическим лицом или человеком(физическим лицом).
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а залога (то есть ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.
Если банковский кредитор дает денежные средства под залог недвижимости, тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись: «Ипотека в силу закона» .
Если физическое лицо даёт рассрочку платежа, то же своего рода кредит, в ЕГРН вносится запись: «Ипотека в силу договора».
Эти записи вносятся в раздел «Ограничения прав».
Действия продавца в процессе открытия ипотеки под его объект
— сбор необходимых документов, запрашиваемых банком, для продажи (как Вы понимаете, сбор документов — обязательный этап при ЛЮБОЙ форме покупки, в том числе при наличном расчете);
— встреча на объекте продажи с аккредитованным специалистом банка для оценки жилья;
— визит в отделение банка для подачи документов (это может сделать и сам покупатель, присутствие продавца не обязательно);
— обязательный визит в отделение банка продавца и покупателя для подписания кредитного договора. Это происходит через 2-5 дней после подачи документов в банк. Предварительно Вы определяете условия оплаты — первоначальный взнос, передача части денежных средств наличными или через открытие банковской ячейки, через систему безопасных расчетов и т. д.
— регистрация договора купли-продажи и права собственности (от 2-х до 10-и дней). То есть по истечении этого времени продавец получает деньги на свой расчетный счет или ячейку банка.
Варианты расчета при продаже квартир в ипотеку
Порядок продажи говорит о том, что ипотечнику требуется лично договариваться с владельцем приобретаемого имущества, конкретно в каком виде будут предоставлены средства.
Безналичный перевод с посредником.
При продаже квартиры в ипотеку посредником выступает банковское учреждение, оформляющее документы.
Именно эта финансовая структура переводит средства продавцу, не привлекая покупателя, как только удостоверится, что сделка успешно завершена.
Чтобы передача денег прошла правильно, продавцу потребуется иметь расчетный счёт в банке, который предоставляет свои услуги ипотечного кредитования.
Путем использования ячейки в банке.
В таком случае, покупателям квартир в ипотеку обналичивают полученные в займ средства, и он кладет их в банковскую ячейку.
Передача денег продавцу происходит по факту предъявления выписки из государственного реестра, которая содержит информацию о том, что жилплощадью владеет покупатель.
Также, потребуется предоставить договор купли-продажи, как подтверждение заключенной сделки.
Оба способа полномерно устраняют риски при произведении денежных махинаций по завершению сделки.
Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.
Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.
Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом. Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.
Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.
Какое жильё можно продать в ипотеку
В большинстве банков действуют ограничения на постройки старше 60 лет (для кирпичных и монолитных) и не более 50 лет (для панельных и деревянных).
Не подходят квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Если продаётся частный дом, то подходят участки с целевым назначением ИЖС либо ЛПХ (дачи, даже если на участке есть капитальный дом, не подходят) и наличием коммуникаций (электричество, водопровод).
Также на недвижимости не должно быть обременений (ареста), задолженностей по коммунальным платежам.
Если недвижимость не подходит для покупки в ипотеку, укажите это сразу в объявлении, для того чтобы получать отклики только от покупателей с оплатой наличными.
Шаг 7. Проведите оценку квартиры
Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.
Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.
Шаг 11. Оформите передачу права собственности
Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.
Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.
Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.
Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке
Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.
С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.
С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.
Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.
Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.