Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры
Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
- Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
- Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.
Когда налоговая может отказать?
Основание на налоговый вычет у участников покупки или продажи квартиры не возникает автоматически. Закон устанавливает ограничение следующим лицам:
- нерезидентам;
- неплательщикам НДФЛ.
Также вычет нельзя получить в следующих ситуациях:
- жилье приобреталось в рамках любых жилищных программ, часть оплаты выделялась из госбюджета;
- на покупку квартиры были потрачены средства господдержки семей с детьми — материнский капитал;
- вы купили квартиру у кого-то из близкой родни;
- номинальная сумма вычета уже израсходована;
- вы утратили это право (при покупке квартиры до 2014 г.);
- жилье находится за границей.
Не могут требовать вычет ИП. У них другие бюджетные платежи и налоговые вычеты.
Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?
Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).
Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.
Какие документы потребуются для оформления налогового вычета с покупки дома?
Для получения налогового вычета нужно подготовить следующий пакет документов:
-
выписка из ЕГРН;
-
справка о доходах и суммах удержанного налога (бывшая 2-НДФЛ – можно получить у работодателя)
-
копия договора купли-продажи дома;
-
платежные документы (выписка о перечислении средств на счет продавца, расписка, квитанции к приходным ордерам);
-
копия ипотечного договора (при покупке дома в ипотеку);
-
справка о выплаченных процентах по ипотеке (при покупке дома в ипотеку).
Вычет в размере стоимости жилья
Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.
В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).
Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.
Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.
Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.
Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.
А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Виды налоговых вычетов
Получить налоговый возврат можно в различных ситуациях:
- при продаже жилья;
- реализация транспорта;
- покупка жилой недвижимости;
- трата на лечение;
- расходы на обучение.
Возвратная сумма определяется из расчета 13% от размера вычета. Вы имеете право на возврат только в случае:
- если имеете российское гражданство;
- официально трудоустроены или;
- оплачиваете НДФЛ на постоянной (самостоятельно или через работодателя).
В таблице представлена краткая информация о налоговых вычетах:
| Наименование вычета | Кто может получить | Размер вычета | Когда предоставляется вычет |
| При покупке жилья | Покупатель недвижимости, доли недвижимости |
|
|
| При продаже жилья | Продавец недвижимости или ее доли |
|
через ИФНС – в году, следующем за годом продажи |
| При продаже автомобиля | Продавец ТС |
|
через ИФНС – в году, следующем за годом реализации ТС |
| Вычет на детей | Лицо, имеющее одного и более детей (родных, усыновленных, под опекой) |
|
На ежемесячной основе через работодателя |
| При оплате расходов на лечение | Гражданин РФ, который понес расходы на лечение (собственное или родственников) |
|
|
| При оплате за обучение | Лицо, оплачивающее за обучение (собственное или родственников) |
|
|
Сколько можно получить
Зависит от того, когда была приобретена квартира.
Приобрели после 1 января 2014 года. Вернуть можно 13% от стоимости жилья и ещё 13% от уплаченных процентов по ипотеке. По закону, лимит вычета составляет 2 млн рублей для стоимости квартиры и 3 млн рублей — для процентов по ипотеке. Если жильё дороже, то размер вычета будут считать от суммы лимита.
Если недвижимость стоила дешевле 2 млн рублей, то компенсация пойдёт в размере 13% от фактической стоимости квартиры. Остаток положенного вычета можно получить при покупке следующего жилья.
Налоги и покупка второй квартиры
Сегодня вторая квартира является далеко не редкостью для россиян. Кто-то пытается таким образом уберечь свои средства от инфляции, для кого-то — это вынужденная мера необходимости, кто-то получил вторую квартиру по наследству. В любом случае, уплата налогов на вторую квартиру является столь же обязательной, что и на первую.
С 2015 года вводится единый налог на недвижимость. Но происходить это будет поэтапно. Поэтому выплату налогов при покупке второй квартиры следует осуществлять по следующей схеме. За основу для расчетов берется общая кадастровая стоимость объектов, которые находятся в собственности физического лица.
Однако следует учитывать, что такой налог является местным и может быть различным для разных регионов. Налоговый имущественный вычет необходимо оплачивать по той же схеме, что и при приобретении первой квартиры. А вот ежегодный имущественный доход переходит в единый налог на недвижимость.
Что означают льготы при покупке квартиры?
Налоговые выплаты производятся в пользу пенсионеров при покупке квартиры, независимо от того, трудоустроены они или нет. 13% -процентная стандартная ставка подоходного налога, которая взимается с доходов работающих граждан.
При покупке недвижимости работающие пенсионеры имеют право на возврат средств в размере 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости.
Неработающие пенсионеры получают государственную пенсию, с которой не нужно платить подоходный налог. Поэтому раньше они не имели права на возврат 13%. Это правило действовало до 2012 г. После того как были внесены поправки в Налоговый кодекс, неработающие пенсионеры получили возможность получать вычет при покупке квартиры, но её порядок отличается от норм для официально трудоустроенных пенсионеров.
Схема действия льготы такова: пенсионер может воспользоваться ею в течение трёх лет после покупки квартиры. Она будет действовать, если гражданин за этот период получал официальный доход.
Если три года не прошло, то он сможет воспользоваться своим преимуществом за следующие после покупки годы. Соответственно, и сумма будет меньше.
Та сумма, которая не была использована при выплате – остаток от 260 тыс. рублей, переносится на другое время. Гражданин приобретает право на получение налогового вычета с момента выхода на пенсию. Если выход на заслуженный отдых произошёл в середине календарного года, то оставшиеся полгода становятся началом периода, когда льготу можно использовать.
В целях соблюдения социальной справедливости закон предусматривает соблюдение некоторых условий для получения вычета:
- у покупателя должно быть гражданство России;
- право на вычет имеют только официально трудоустроенные граждане, которые ежемесячно выплачиваю 13% подоходного налога;
- использовать свое право на вычет можно лишь однажды (ограничение по сумме, но не по количеству объектов);
- максимальная сумма для расчета налогового вычета – 2 миллиона рублей;
- в собственность должна приобретаться жилая недвижимость;
Возможные изменения в законодательстве
В последние годы участились случаи фиктивных сделок по продаже недвижимости. Граждане указывают в договоре стоимость квартиры до миллиона рублей и остальную часть суммы выплачивают наличными. В таком случае продавец избегает налоговых выплат, а покупатель подвергается риску потерять квартиру. При обнаружении факта уклонения от уплаты налогов сделка аннулируется.
На основании подобных прецедентов, Федеральная налоговая служба выдвинула предложение о введении налоговых выплат на покупателей.
Это означает, что если стоимость продажи составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то покупатель обязуется заплатить налог на приобретение жилья.
Стоит отметить, что данный вопрос находится в процессе обсуждений и на сегодняшний день поправки в закон не приняты.
Это важно знать: Нужно ли подавать декларацию при покупке квартиры
Кому положен налоговый вычет
НК РФ предусматривает несколько налоговых вычетов (ст. 218-221):
- Стандартные (льготникам по здоровью, лицам, имеющим детей до 18 лет);
- Социальные (например, на учебу, ДМС, лечение и др.);
- Имущественные (при покупке или продаже недвижимости);
- Профессиональные (по ряду профессий, роду занятий);
- По операциям с ценными бумагами, иным сделкам на финансовом рынке.
Для получения стандартного вычета, к примеру, на несовершеннолетнего ребенка, достаточно написать соответствующее заявление в бухгалтерии по месту работы, и предоставить документ о рождении, справку об обучении ребенка. При покупке недвижимости условия получения вычета и порядок его оформления несколько иной.
Чтобы претендовать на такой вычет в 2018 году, необходимо соответствовать ряду условий:
- Являться российским налоговым резидентом (проживает в стране более 183 дней в году);
- Получать доход, облагаемый налогом НДФЛ в размере 13%;
- Иметь надлежаще оформленные документы, подтверждающие покупку (сделку);
- Подать заполненную декларацию налоговикам (в инспекцию ФНС).
Важно: если у гражданина нет облагаемого дохода, либо гражданин освобожден от уплаты НДФЛ, вычет он не получит. Так, не могут воспользоваться вычетом:
- Безработные граждане, получающие пособие;
- Предприниматели на спецналоговом режиме.
Пенсионеры, получающие государственную пенсию, вправе также получить вычет, если имеют сверх пенсии облагаемый доход, также они вправе получить вычет за предыдущие налоговые периоды (когда работали). Несовершеннолетние дети не получают вычета, за них этим правом могут пользоваться родители.
Кроме того, максимальный налоговый вычет на покупке квартиры (недвижимости) предоставляется однократно. То есть, однажды воспользовавшись полностью таким вычетом после покупки квартиры, впоследствии (при приобретении второй, третьей и т.д. недвижимости) претендовать на него один и тот же гражданин не может. В таком случае логично оформить вычет на кого-либо из других членов семьи, являющегося плательщиком подоходного налога.
Право на имущественный вычет
Российское законодательство обязывает граждан не только платить налоги, но и наделяет их правом на имущественный вычет при покупке недвижимости. Условия получения основного вычета — Кроме того, что для приобретения жилплощади следует израсходовать собственные (и/или заемные) ресурсы, быть налоговым резидентом нашей страны и получать «белую» заработную плату. Вычет россиянин имеет право оформить раз в жизни. При подтверждении права на него, лимит суммы, на которую может рассчитывать покупатель недвижимости, — это 260 тыс. руб..
До 2014 года возможность возвратить часть уплаченной за жильё суммы предоставлялась в отношении одной квартиры или дома, поэтому и пределы вычета применялись тоже только к одному помещению. Когда депутаты внесли поправки в нормативно-правовые акты, жители Российской Федерации обрели право получения вычета на всё покупаемое для себя жильё. Когда за первую квартиру резиденты платят меньше двух миллионов, оставшийся вычет можно перенести на следующее, приобретаемое за собственные деньги, недвижимое имущество.
Если жильё куплено в ипотеку (на средства иного целевого кредита), то потребители получают право на возвращение «процентного» вычета, но эта льгота распространяется только на покупку одного объекта недвижимости. Впрочем, тут есть и исключение, отмеченное Минфином и ФНС в письме от 21 мая 2015 № БС-4-11/8666: если первая квартира куплена до 01.01.2014 г. и на это имущество истребован основной вычет, то при оформлении второго дома в ипотеку уже после указанной даты граждане получают возможность возвращения процентов.
При определении «ипотечного» вычета сумма колеблется в зависимости от периода покупки жилища. Дата — ограничитель та же — 1.01.2014 г.
- Приобретая жильё до этой даты, можно вернуть все реально выплаченные проценты.
- Когда квартира куплена после, сумма процентов ограничивается 3 миллионами и возможностью вернуть из них 390 тысяч рублей.
Для возврата процентов нужно сперва вернуть часть денег, затраченных на покупку объекта недвижимости. Когда основной вычет будет исчерпан, можно обращаться за «ипотечным», имея в виду, что государство возвращает только лишь налоги, удержанные за три года, предшествовавшие дате обращения.
Есть свои нюансы и при возвращении НДФЛ, когда жильё приобреталось в общую имущество (недвижимость может принадлежать как обоим супругам, так и одному — количество собственников не влияет в этом случае) на заёмные средства. После 2014 года право на «ипотечный» вычет может быть реализовано обоими участниками сделки (в совокупности это 6 миллионов руб., и 780 тыс. возвращённых средств). Данную сумму делить между собой находящиеся в браке люди могут, как хотят, но обязательно заключив письменное соглашение, которое можно изменять ежегодно до тех пор, пока совокупный вычет на проценты не будет исчерпан.
Таблица 1. Примеры выплат
| Пример 1 | Пример 2 | Пример 3 |
| Жилплощадь куплена за 3 миллиона рублей. Супруг заявит 2 млн., а супруга — миллион, либо наоборот. Они могут разделить вычет и поровну. Правительство всё равно вернёт семье 390 тыс. руб. | За жильё заплачено 4 миллиона. И муж, и жена имеют все шансы получить возврат НДФЛ на двоих в сумме 520 тыс. руб. | За квартиру семья отдала 2 млн. рублей. Один из хозяев дома может истребовать весь вычет сейчас, а второй — при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн., а еще по одному — когда построят дом. В любом случае с этого объекта недвижимости можно возвратить 260 тыс. рублей и такую же сумму — позже. |
Кто освобождается от уплаты налога на имущество?
Кто освобождается от уплаты налога на имущество? Этот вопрос задают налогоплательщики, желающие снизить налоговое бремя. Основные виды льгот, а также кто освобождается от уплаты налога на имущество согласно налоговому законодательству, рассмотрим в представленном материале.
- Кем предоставляется право на освобождение от налога на имущество?
- Какие фирмы не являются плательщиками налога на имущество организаций согласно федеральному законодательству?
- Имущественный налог: льготное налогообложение в субъектах РФ
- Кто освобождается от налога на имущество согласно региональному законодательству?
- Существует ли освобождение от налога на имущество для ИП и ООО на спецрежимах?
- Какими категориями физических лиц налог на имущество не уплачивается?
- Итоги