Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперты рассказали о будущем коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Аналитики Циан и Knight Frank подвели итоги I квартала 2022 года в сегменте офисной недвижимости Москвы. Как рассказала Мария Зимина, конец 2021 года стал для него просто потрясающим. Это было время подъема, ажиотажного спроса на офисные помещения, равного которому не наблюдалось восемь лет.
После этой сказки февраль 2022 года был похож на ушат холодной воды: по итогам I квартала в эксплуатацию введено лишь 13 тыс. кв. м офисных площадей, то есть примерно одно здание.
В связи с тем что собственники в основной массе стараются отложить строительство до тех пор, пока им не будет понятна динамика развития рынка, к концу декабря Knight Frank ожидает ввода 150–200 тыс. кв. м.
По итогам прошедшего квартала в Knight Frank зафиксировали хорошие показатели объема сделок. Тем не менее объем чистого поглощения составил –22 тыс. кв. м. Это говорит о том, что спрос на офисные площади снижается. Такой тренд знаком нам с пандемии 2020 года.
Возможные сценарии поведения рынка
В течение трех последних месяцев многие иностранные компании заявили о своем уходе из России. Однако, как заметили в Knight Frank, не всё, о чем пишут СМИ, действительно реализуется. Часто зарубежный бизнес останавливает производство или продажи, но сохраняет офисы и структуры управления.
Если посчитать все офисные площади, которые сейчас занимают компании, заявившие об уходе из России, наберется 500–600 тыс. кв. м.
Мария Зимина предсказывает два сценария:
1. Половина компаний действительно уйдет и освободит свои офисные площади.
2. Уйдут все иностранные фирмы, заявившие о завершении работы в России. Свои офисы они продадут.
Если мы допустим, что строительство офисов останется на нынешнем уровне и будет сдана только половина возводимых сейчас помещений, то в классе А при первом сценарии рынок достигнет вакансии 14–17%, а при втором — 21–22%.
Смягчить последствия «глобального исхода» может приобретение и объединение зарубежных предприятий местными компаниями. IT-сектор и госструктуры, которые перекупают уходящий бизнес, будут поддерживать спрос на рынке.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.
Не стоит ожидать, что иностранные компании, которые покинут офисный сегмент коммерческой недвижимости в этом году, нанесут большой удар рынку в целом. Уровень вакантных площадей, вероятно, вырастет до 13%.
Субаренда процветает, и формирует новый рынок так называемой “серой зоны”.
Скорректировали планы и девелоперы, адаптируясь к новым условиями и ценам. Вместо запланированных в прошлом году 250 тыс. кв. м на рынок выйдет 150 тыс. кв. м. новых офисных площадей.
Общего снижения ставок по арендной плате не ожидается, так как ввод в эксплуатацию новых площадей будет минимален. Тем не менее, собственники стремятся сохранить заполняемость бизнес-центров и идут на уступки. Рынок коммерческой недвижимости в офисном секторе становится рынком арендатора, и при прямых переговорах можно получить скидку по арендной ставке.
Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.
Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.
Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.
В складском сегменте образовался острый дефицит: доля вакантных складских площадей в Москве составляет всего 0,6%. Эксперты поясняют, что большинство объектов — старые склады советского наследия, и никто из потенциальных арендаторов не хочет тратить на ремонт полгода. Кроме того, современному бизнесу нужны и современные здания — вместительные, с высокими потолками. Но если в столице девелоперы активно строят новые склады (до конца 2021 года заявлено к вводу 612 тыс. кв. м площадей), то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.
Алексей Росляков подчёркивает: в Калининграде не хватает тёплых складов. «Складские комплексы с беспылевыми полами, высотой помещения 8 м, температурой 16–18°C уходят с рынка моментально, — добавляет эксперт. — Холодные склады простаивают. Стоимость аренды склада площадью от 1 тыс. кв. м — от 300 до 600 рублей за 1 кв. м в месяц. Чаще всего склады арендуют производители мебели, окон, изделий из металла».
Бизнес-центры класса B и С, возможно, будут продавать по частям
Рост ставки аренды не успевает за ростом стоимости строительства, которую разогнал высокий темп возведения жилых проектов в последние 5 лет. Тем самым финансовая модель новых проектов не укладывается в запрашиваемую доходность инвесторов и составляет ниже 10% годовых. Поэтому в ближайшее время на рынке офисной недвижимости Казани мы, вероятно, будем наблюдать рост ставок аренды. Тенденцией развития рынка в ближайшие 2 года может стать рост числа предложений о продаже небольших офисных блоков в бизнес-центрах класса В и С, где собственники, желая выйти из окупивших себя активов, будут распродавать объекты не целиком, а деля их на небольшие лоты для инвесторов с бюджетом покупки от 3 млн рублей или используя инструменты коллективных инвестиций. При этом продажа объектов таким способом поднимает средний чек лота и увеличивает темпы реализации актива. Строительство новых качественных объектов на офисном рынке возможно после стабилизации экономической ситуации и при дальнейшем росте ставок аренды.
Резюмируя, в числе ключевых событий и явлений первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости можно отметить сохранение низкой доли свободных помещений на офисном рынке. При этом во всех качественных бизнес-центрах была проведена индексация ставок по действующим договорам аренды в среднем на 8,5%. В свою очередь ставки аренды на вакантные помещения выше ставок по действующим договорам аренды на 15—30%. Индексации по новым договорам аренды приравниваются к уровню инфляции, но составляют не менее 10%.
Итоги второго квартала аналитики еще не подводили, но тренд понятен: когда порядка 160 иностранных компаний приостановили работу в России, то о позитивной динамике на рынке торговой недвижимости пока придется забыть.
Директор УК «RED» (Екатеринбург) Андрей Брауде обращает внимание на то, что уход якорных арендаторов де-юре и де-факто отличается уже сейчас. И статистика быстро не зафиксирует тотальный отток.
«Возьмем, к примеру, сегмент fashion. Большинство игроков остановили свою деятельность, но торговые площади в ТРЦ по-прежнему заняты ими и они платят арендную плату. Договором обычно предусмотрена минималка, плюс процент с оборота. Другими словами: если магазин закрыт, то владельцы ТРЦ получают от такого партнерства минимум. А заполняемость площадей при этом обычная», — объяснил Андрей Брауде.
Евгения Хакбердиева добавляет, что от торговли в России окончательно отказалось немного компаний. По ее мнению, в текущем моменте продолжится тенденция передачи бизнеса локальным игрокам. «Причем действовать будут все по-разному: одни иностранные компании продолжат продавать целиком или частично бизнес, другие же – передавать долю компании в доверительное управление местному менеджменту на время. Такие маневры позволят иностранным ретейлерам вновь вернуться на российский рынок и продолжить бизнес-деятельность в привычном формате», — пояснила региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.
Андрей Брауде считает, что в любом случае владельцам торговой недвижимости придется задуматься о реконцепции. А некоторые торговые центры могут очередной кризис просто не пережить.
«Я думаю там, где высокая кредитная нагрузка, то решения уже пойдут стратегические. Возможны и закрытие, и банкротство.К примеру, в Екатеринбурге пока на уровне идеи, но уже обсуждается вопрос о том, чтобы перепрофилировать некоторые торговые площади в складские центры. В стране будут также появляться примеры, когда ТРЦ начнут перестраивать и под жилье», — прогнозирует Андрей Брауде.
Самый высокий спрос на помещения свободного назначения
В первом квартале 2021 года на ПСН приходилась существенная доля спроса: 45% на покупку и 38% на аренду.
Аналитики связывают это с ростом популярности dark store и dark kitchen. Это новые форматы торговли — рестораны или магазины, которые работают только на доставку. Они стали особенно актуальны во время пандемии. ПСН подходят для них, поскольку легко трансформируются под разные задачи.
На втором месте — торговые площади и офисы. Жизнь постепенно возвращается к прежнему ритму: всё больше сотрудников возвращается с удалёнки, торговая активность растёт, поэтому спрос на эти помещения всё выше:
- +22% на аренду и покупку торговых площадей;
- +23% на аренду и +10% на покупку офисных помещений.
Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).
Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.
Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой.
На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:
- для действующих бизнес-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 15%;
- для действующих торговых-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 25%;
- для действующих, но пустующих БЦ и ТЦ дисконт составляет 50%, так как в текущем виде эти активы убыточны, а собственники не готовы производить реконструкцию для изменения функции и не готовы и дальше покрывать убытки.
Ключевые тренды на рынке офисов Минска
- Рынок находится в состоянии неопределенности;
- Характерны ротационные явления (изменение локации как внутри БЦ, так и в другие БЦ);
- Интерес к офисам без отделки отсутствует;
- Рост релокации бизнесов за рубеж не является галопирующим, однако уже оказал негативное влияние на рынок.
- Катастрофическая ситуация на рынке жилья в основных странах для релокации частично охлаждает спрос для потенциальных переездов все новых компаний;
- Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости позволяет подобрать оптимальный офис по соотношению цена/качество.