Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Публичная кадастровая карта (ПКК) Росреестра 2022 года: для чего предназначен онлайн-ресурс
Выписка из ЕГРН Росреестра
Граждане и организации, которые планируют совершить сделки купли-продажи земельных участков или иных объектов недвижимости, сдать их в аренду, подарить, пожертвовать или передать по наследству (по завещанию) – обязательно для подтверждения права собственности используют данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Росреестра, который объединил в себе данные из двух существовавших ранее реестров – ЕГРП (Единого государственного реестра прав) и Земельного кадастра.
С помощью публичной кадастровой карты Росреестра можно не только получить данные по объектам недвижимости из ЕГРН, но и визуализировать границы земельных участков и капитальных сооружений на местности, получить справочную информацию Росреестра по любому объекту недвижимости на территории России.
Проверьте границы земельного участка
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Сначала проверим, как точно были установлены границы и местоположение участка. Потому что при межевании такие проблемы могли быть: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил его координаты на компьютере по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Обычно этим грешат, когда проводят комплексное межевание сразу нескольких участков. Например, муниципалитет заказал межевание целого района/поселка и пригласил самого дешевого специалиста. Тогда возможен разброс в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование. 3) Собственник после межевания увеличил свой участок. Это «самозахват». В РФ нет ничьей земли. 4) В Росреестре допустили ошибку при нанесении координат на кадастровую карту. 5) В 2017 году было объединение кадастра с ЕГРП в единую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. В итоге возможно, что целый район смещен на несколько метров.
Проверьте дом на неузаконенную реконструкцию и перепланировку
Это делается одновременно с проверкой привязки, позже поймете почему. При реконструкции изменяется внешняя конфигурация дома. Например, сделали капитальную пристройку к нему, добавили этаж, во внешней стене сделали оконный или дверной проем и т.п. Не считается реконструкцией некапитальная терраса или веранда, которая стоит не на фундаменте. При перепланировке меняется только внутренний план дома. Проще говоря, в обоих случаях по документам одно, а по факту другое.
У собственников должен быть на руках на дом технический паспорт или технический план. Это два разных документа. Образец техплана я показала ранее, образец техпаспорта ниже. Очень хорошо, если есть оба документа, но это редкость. Обычно один из них и это техпаспорт.
Сроки получения информации
Справка об объекте недвижимости предоставляется в самые краткие сроки. Однако срочность не отражается на качестве выполнения заказа. Вся информация будет актуальной и действительной. Онлайн росреестр – полноценная база по всем городам и регионам России. Данные базы обновляются незамедлительно, при поступлении новой информации о правообладателе. Заказывать поиск объекта необходимо в обязательном порядке! Справка об объекте недвижимости, верные данные про кадастровый номер и прочие сведения про земельный участок, квартиру, дом и другие объекты позволила доказать и опровергнуть юридическую чистоту множества договоров по «купле-продаже» недвижимого имущества.
Кадастровый номер по адресу
Уникальная информация об объектах недвижимости, которую содержит кадастровой паспорт и позволяет получить единый государственный реестр (поиск объекта можно провести в режиме онлайн круглосуточно):
- Кадастровый номер имущества – набор цифр, отражающий сведения об участке, кадастровом округе и районе, территориальном квартале территории российского региона.
- Кадастровый номер по месторасположению (используется физический адрес объекта). Единый государственный реестр позволит узнать сведения про земельный участок, если указать фактическое месторасположение интересующей недвижимости.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке непроверенного участка и чем это грозит?
Фактические границы не совпадают с юридическими границами, сведения о которых содержатся в Росреестре.
Чем грозит?
Все зависит от конкретной ситуации. Возможно возникновение следующих проблемных ситуаций:
— земельные споры с соседями, возможно даже судебные
— затраты на перемежевание участка в целях исправления ошибки
— перенос забора
— административные штрафы от 5000р. (если будет осуществлен земельный контроль)
— участок по документам находится в другом месте (в отличии от того, где показал продавец)
Как избежать данных проблем?
Обязательно перед покупкой закажите вынос в натуру границ земельного участка. Геодезист покажет соответствуют ли реальные границы сведениям Росреестра. Во время выноса обратите внимание, все ли строения, попадают в границы участка. Если участок никак не огражден, то при выносе в натуру границ участка запаситесь колышками, так вы реально будете видеть, где участок начинается, и где заканчивается. То есть геодезист с помощью своего прибора покажет вам поворотную точку участка на местности, вы вобьете колышек. И так он пройдет по всем поворотным точкам участка. Но это при условии, что координаты границ участка содержатся в ЕГРН.
Если продавец не мошенник, то он не будет против предоставления документов в оригинальном виде. Паспорт, где написаны данные о регистрации и места проживания того, кто продает.
Необходимо проверить и сами документы на недвижимость. Проверяется, вся ли информация о земельном участке предоставлена: кадастровый номер, основания для права собственности, кадастровый номер надела, бумага, подтверждающая отсутствие арестов и обременений, документ с указанием действительной площади надела.
Продающий недвижимость обязан предъявить подтверждение о государственной регистрации участка с наличием всех мокрых печатей и оригиналов подписей. В этом свидетельстве покупатель сможет получить для себя сведения о принадлежности земли, категории. Например, в документе указали, что земля предназначена для сельхозназначения, значит, строительство любых домов, коттеджей запрещено.
В век цифровых технологий можно немного упростить проверку. Вместо перекладывания целого вороха бумаг, достаточно просто войти в интернет на страничку Росреестра. Здесь хранятся все данные, предоставлявшиеся по причине изменений участка, смена владельцев и пр. На сайте можно полностью просмотреть информацию, предоставленную кадастровой выпиской.
Учacтoк кaк oбъeкт нeдвижимocти
Пepeд тeм кaк yзнaть в чьeй coбcтвeннocти нaxoдитcя зeмeльный yчacтoк, вaжнo oпpeдeлитьcя c pядoм ключeвыx мoмeнтoв.
Итaк. Bнe зaвиcимocти oт тoгo, нaxoдятcя ли нa тeppитopии yчacткa жилыe и нeжилыe oбъeкты, oн cчитaeтcя нeдвижимocтью. A y любoй нeдвижимocти в oбязaтeльнoм пopядкe ecть влaдeлeц. Cлeдoвaтeльнo любoй зeмeльный yчacтoк являeтcя чьeй-тo coбcтвeннocтью.
Oднaкo в poли coбcтвeнникa нe вceгдa выcтyпaeт физичecкoe лицo.
Bлaдeльцeм yчacткa мoжeт быть гocyдapcтвo, мecтный мyниципaлитeт или юpидичecкoe лицo. Пpи этoм coвepшeннo нeвaжнo кoмy пpинaдлeжит зeмля. Beдь кaждый yчacтoк, в oбязaтeльнoм пopядкe, пpoxoдит пpoцecc peгиcтpaции.
На что обращать внимание документах?
Перед непосредственной покупкой земельного участка каждый потенциальный покупатель также имеет право запрашивать личные документы продавца и его продаваемой собственности.
| Наименование документа | О чём позволяет узнать |
|---|---|
| Паспорт продавца (копия) | Проверить на подлинность |
| Свидетельство об официальном браке | Сверить дату его регистрации и дату, когда было приобретено право собственности на землю (чтобы узнать, не является ли она совместной) |
| Копия паспорта супруга (супруги) | Проверить на подлинность (если речь идёт о совместно нажитом имуществе) |
| Письменное, заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на продажу земельного участка | Если супруг (супруга) имеют право на землю по факту совместно нажитой собственности |
| Справка из наркологического и психоневрологического диспансера (в том числе и на супруга, если он совладелец) | Находился ли когда-либо продавец на учёте |
| Доверенность на отчуждение | Если продаёт землю не сам владелец, нужно проверить дату действия и перечень полномочий, включая право подписи |
| Копия паспорта доверенного лица | Проверить на подлинность |
Наличие возможных обременений
Чтобы приобрести земельный участок, нужно проверить данную землю на ограничения и обременение.
Обременение – различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникают они по договору или в силу законодательства.
Примером являются:
- Арест – ограничение накладывается судебным органом и возникают с наличием непогашенной задолженности;
- Залог – в данной ситуации недвижимость будет выступать как обеспечение по какой-либо сделке и может быть затребована при определённых условием залогодержателем;
- Сервитут – ограниченное право пользования землёй или земельным участком, которое предоставляется третьим лицам;
- Долгосрочная аренда (более года) – при такой сделке даже смена собственника участка не будет основанием для её расторжения;
- Притязание со стороны третьих лиц – например, когда при продаже участка требуется согласие жены или мужа;
- Доверительное управление – в данном случае участок использует специально назначенный управляющий, в целях интересов собственника;
- Ограничение о возможности использования земельного участка, например, запрет размещать объекты на территории природоохранных зон.
Как узнать телефон собственника земельного участка
Чтобы узнать номер телефона владельца земельного участка, нам потребуется фамилия, имя и отчество собственника, а также адрес земельного участка. Такие данные содержит выписка из ЕГРН. Когда выписка будет на руках, телефон собственника земельного участка можно узнать следующими способами:
- Бесплатно телефон собственника земельного участка можно поискать в интернете. Для этого введите в поисковой строке Яндекса следующий запрос: Фамилия Имя Отчество & (телефон / мобильный / моб. / мобильник / сотовый).
- Позвонить со стационарного телефона в бесплатную круглосуточную справочную службу Ростелекома по номеру 118 или 09 (зависит от региона) и назвать оператору ФИО собственника и адрес земельного участка. С мобильного телефона звонить придется в платную службу по номеру 009 или 138. Стоимость звонка 62 рубля.
- Использовать платного бота в Telegram. Для этого наберите в поиске месседжера «Узнать имя и фамилию по номеру телефон», нажмите /start и следуйте инструкции бота.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Как не ошибиться при покупке земельного участка
Двенадцать пунктов, которые помогут Вам не ошибиться при покупке земельного участка под строительство загородного дома.
1. Продавец должен иметь свидетельство о собственности на участок и дом, если таковой имеется на участке. Из свидетельства о собственности Вы сможете узнать статус назначения использования данного участка (ИЖС, Дачное использование или прочее) а так-же ограничения в использовании данного участка.
2. Понять и оценить форму участка Вам поможет Кадастровый паспорт на участок, который отображает форму и границы участка, его площадь, а так-же площадь территории участка, попадающей под ограничения застройки в связи с общей водоохранной зоной и прочим.