Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.
Главные плюсы:
- Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
- Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
- Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
- Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
- Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве
Приобретение жилья по сделке долевого участия довольно распространенное явление в России в настоящее время.
Переуступка связана с тем, что гражданин-дольщик, приобретающий квартиру на начальной стадии строительства, перепродает ее дороже.
Выгода дольщика заключается в том, что последующий приобретатель покупает жилье по высокой стоимости. Однако покупателю необходимо узнать у застройщика о порядке расчетов.
Помимо этого, требуется обязательное письменной согласие на сделку переуступки. Иначе договор может быть признан недействительным.
Зачастую цессия производится за счет банковских средств. При отсутствии собственных денег, покупатель вынужден обратиться в банк.
Сделка переуступки прав по ДДУ должна проходить обязательную государственную регистрацию. Информация о переходе прав на квартиру посредством цессии заносится в ЕГРН.
Следует обращать внимание на то, что продавец жилья по договору цессии, должен уплачивать налог с полученного дохода.
Приобретатель может воспользоваться налоговым вычетом в силу статье 220 Налогового кодекса РФ, а в случае покупки жилого помещения с помощью ипотечного кредитования, то вычетом за уплаченные в банк проценты.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Что такое переуступка?
В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.
Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии .
Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.
Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.
Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.
Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.
Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.
Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.
Однако если дольщик заключил ДДУ , при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируются как мошенничество.
Для выкупа данного права у вкладчика нужно:
| Выполнить процедуру проверки | разрешительных, лицензионных документов у девелопера ; |
| Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительстве | необходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию ); |
| Оформить у девелопера документ | о состоянии действующей задолженности вкладчика; |
| Добиться согласия от строительного предприятия | на реализацию сделки по соглашению цессии ; |
| В случае, если вкладчик пребывает в официальном браке | он должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом. |
Только после таких процедур разрешается подписание документа.
Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Этапы покупки квартиры по ДДУ
Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.
Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.
Переуступка прав собственности на квартиру (цессия) – это покупка права на получение будущей недвижимости в собственность.
До момента сдачи дома квартиры не имеют правового статуса жилья, а значит, не могут быть проданы. В этом случае можно только уступить права на долю, некогда приобретенную у застройщика. Как правило, переуступают права на квартиры до окончания строительства инвесторы.
Цессия должна быть оформлена документально и зарегистрирована. Данная схема продажи может быть вызвана самыми разными причинами и являться выгодной как покупателю, так и продавцу. Однако при совершении такой сделки стоит быть внимательным и осторожным, существует ряд рисков и вероятность столкнуться с мошенничеством.
Законодательные основания:
- Федеральный закон №214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве» регламентирует отношения дольщиков и застройщиков;
- ст. 382-390 ГК РФ определяют условия, форму сделки и ответственность сторон;
- статья 164 ГК РФ обязывает оформлять и регистрировать договор переуступки в определенном порядке;
- при решении финансовых вопросов необходимо учитывать действующее налогообложение объектов собственности.
Как продать квартиру по переуступке прав
Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.
Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.
Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику.
Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком.
Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг.
Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.
По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав по ДДУ. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно.
Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки.
Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.
Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ. Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств. Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.