Договор аренды склада в 2020 — образец, с погрузо разгрузочными работами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды склада в 2020 — образец, с погрузо разгрузочными работами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Составные части договора

2. Целесообразность и рентабельность аренды складов

3. Требования к договору аренды производственного помещения с оборудованием

4. Что арендуется по данному договору?

5. Существенные условия договора аренды

6. Изменение арендной платы

7. Договор аренды складских помещений и другой коммерческой недвижимости

8. Виды открытых площадок

Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок, либо без его указания. Во втором случае документ считается заключённым на неопределённый временной промежуток, и о прекращении договорных обязательств стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев. Если срок аренды определен — он прописывается на первой странице.

Составные части договора

Независимо от правовой принадлежности сторон договора, требования закона одинаковы как в отношении контрактов между юридическими лицами, так и между гражданами и фирмами.

В договоре должно быть зафиксировано:

наименование документа;
дата заключения сделки и место регистрации;
названия фирм и их полные реквизиты, включая фамилии руководителей, номера нотариальных доверенностей на лиц, представляющих интересы собственника склада. Для физических лиц нужно указать фамилию, имя, отчество гражданина и его паспортные данные, в том числе адрес прописки;
полные строительные и технические характеристики складских помещений, являющихся предметом сделки аренды;
последовательность передачи зданий и/или помещений в аренду и сдачи арендодателю после окончания срока действия договора;
время действия контракта;
права и обязанности предпринимателей, участвующих в сделке;
стоимость сделки, график внесения арендной платы и ликвидации задолженностей;
ответственность за несвоевременную оплату, повреждение движимого и недвижимого имущества арендодателя и другие сопутствующие нарушения договорных условий;
обстоятельства досрочного расторжения договора и возможность его коррекции;
подписи и печати участников сделки, а также список дополнительной документации.

Планировка включает определенные условия, правила и нормы складирования, размещения товаров, техники, мебели. Состав помещений склада (что должно быть на территории, независимо от области применения):

Материалы и товарные ценности содержатся либо на стеллажах, либо в штабелях. Они должны быть устойчивыми и не очень плотно примыкать к стеновым поверхностям.
Наличие распорок в промежутках между стенами и стеллажами. Расстояние — как минимум 70 см. Существуют и другие нормативы по свободному пространству между поверхностями.
В зонах эвакуации ширина проходов составляет 1,5 м или более.
Важно, чтобы все полки, ячейки были доступными не только для сотрудников, но и для различной погрузочной техники.
При размещении грузов учитываются их габариты, частота использования и восполнения.
Обязательна маркировка с указанием названия, количества, которая располагается с наружной стороны.
Проходы между стеллажами устанавливаются не менее чем в 3 м.
Если продукция источает сильные запахи, ее нельзя класть рядом с товарами с хорошей ароматической впитываемостью.
Если объекты легко воспламеняются или отличаются горючестью, они находятся на отдалении от других видов.
Источники отопления не должны быть ближе полуметра.
Если продукты относятся к одной категории, они хранятся по разные стороны прохода.
Сухие материалы выдерживаются в местах с отличной вентиляцией и отсутствием повышенной влажности.
Изолируются скоропортящиеся продукты питания (хлебобулочные изделия, овощи, фрукты).
Недопустимо укладывать рядом необработанное сырье и полуфабрикаты, готовые к употреблению.

Целесообразность и рентабельность аренды складов

Часто при поиске вариантов аренды складов возникает вопрос: что является более целесообразным: покупка или аренда производственного помещения? Если складское помещение необходимо для проведения коммерческой деятельности самостоятельно, безусловно, более выгодной является его аренда. Это связано с такими факторами:

покупка недвижимости требует единовременных вложений (деньги нужны здесь и сейчас);
профессиональные арендодатели предлагают спектр сопутствующих аренде услуг;
аренда склада позволяет выстраивать гибкую маркетинговую политику для компании;
в ситуации нестабильного рынка приобретение коммерческой недвижимости – не лучший вариант.

Современные профессиональные арендаторы предоставляют дополнительные услуги вместе с арендой складских помещений достаточно высокого качества. Таким образом, аренда складских помещений – отличный вариант для ведения коммерческой деятельности.

Требования к договору аренды производственного помещения с оборудованием

Как только интересующий объект недвижимости будет найден, то можно переходить к изучению и подписанию договора. Все его пункты желательно внимательно изучить, чтобы избежать проволочек.

Кроме того, стороны должны осмотреть помещение, делая это не менее тщательным образом, если были обнаружены какие-то неисправности, то следует указать об этом в договоре.

Есть несколько обязательных требований к тексту документа:

Объект. Учтите, что все характеристики помещения нужно указать обязательно. Нужно отметить, если исходя из текста, не является понятным, о каком помещении идет речь, то договор нельзя считать заключенным;
Платеж. Здесь прописывается сумма аренды, способы оплаты, сроки;
Стороны соглашения;

Образец договора аренды коммерческого помещения.

Дата заключения договора;
Права и обязанности;
Кроме всего сказанного, нужно описать детально переданное имущество, ведь это важный фактор. Если имеются те или иные недостатки, то естественно их следует описать в дополнительном приложении к договору.

Что арендуется по данному договору?

Складом зачастую является здание, предусмотренное для хранения, однако в некоторых случаях складом может являться и отдельное помещение здания.
Если арендуется только часть здания, не выделенная в ЕГРН как отдельное помещение, либо если арендуется часть помещения, то стоит подробно описать подобную часть: очень часто в таком случае к договору прилагается подробный план недвижимости с указанием арендуемой площади. Такая ситуация может иметь место, если арендуется отдельное складское пространство на большом складе.
Та же самая ситуация встречается при аренде складских комплексов – они могут быть обозначены в реестре как единый недвижимый комплекс. В этом случае арендуется комплекс в целом, но можно также арендовать отдельное здание или помещение.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Гражданский кодекс определяет договор аренды, как имущественный наём. Арендодатель предоставляет имущество в использование за определенную плату.

Законодательными актами предусмотрена сдача в аренду движимого и недвижимого имущества. С условием, что сданное имущество не потребляемое.

Это значит, что наниматель обязан вернуть имущество в таком виде, в котором брали в аренду. Исключение составляет естественный износ. При аренде производственного помещения и складского, могут включаться производственные комплексы или здания.

Все складские помещения можно условно подразделить на две большие разновидности:

теплые;
холодные.

К первой группе относятся обычные складские помещения, в которых постоянно поддерживается стандартная (“комнатная” температура). Обычно для строительства таких объектов не требуется особых изысков – все монтажные работы осуществляются по обычному принципу.

Холодные склады – это помещения, оборудованные специальными холодильными или морозильными агрегатами. Построить такой склад не так уж и просто.

Вернее, возвести можно, но для того, что он соответствовал требованиям арендатора, нужно приложить не только много усилий, но и вложить немалые деньги.

От СССР России достался многочисленный фонд “холодной” недвижимости – старые морозильные и холодильные склады. Вероятно, купить, а уж тем более, снять такие помещения, будет гораздо дешевле.

Но не спешим радоваться – старые холодные склады уже не отвечают современным требованиям и устарели как морально, так и технически.

Ни одной современной компании, занимающейся поставкой и хранением продуктов, требующих заморозки, не подойдут указанные здания.

В связи с этим, спрос на новые, построенные по последнему слову техники холодные склады, с каждым годом все продолжает расти. Незанятых помещений попросту нет. В отдельных случаях, без помощи специализированной риэлторской компании и вовсе не обойтись.

Чаще всего холодильные склады берут в аренду следующие лица:

Каждая из вышеуказанных категорий арендаторов не просто берет в аренду первый попавшийся склад, а тщательно подбирает помещение, наиболее отвечающее текущим потребностям – по качеству отделки, типу вентиляции, мощности морозильных установок и др.

Аренда холодильного склада – недешевое удовольствие. Именно поэтому арендатор должен быть всегда уверен в том, что:

на склад будет бесперебойно подаваться электрическая энергия;
температуру всегда можно будет отрегулировать в зависимости от условий хранения определенного товара;
склад находится в хорошем техническом состоянии и способен обеспечивать заданный температурный режим.

Ну а крупные компании зачастую арендуют огромные холодильные склады, часто с разделением на температурные зоны.

В таких случаях арендный договор подписывается в отношении:

самого помещения;
земельного участка, который находится под арендным помещением.

То есть, арендное соглашение складского и производственного помещений состоит из нескольких важных пунктов, которые подробно прописываются в договоре.

Выбрать складское помещение или производственное достаточно тяжело, так как следует учитывать все факторы производства. Начиная от квадратуры самого помещения и заканчивая количеством сотрудников.

Договор аренды складских помещений и другой коммерческой недвижимости

Для обеспечения неукоснительного выполнения обязательств сторонами сделки необходимо заключение письменного договора в установленной законом форме. Подписание такого договора обезопасит все стороны правоотношений от нарушений своих прав и законных интересов (а в случае нарушения – значительно упростит процедуру их защиты в судебном порядке).

Закон не ограничивает субъектный состав правоотношений по заключению договора аренды. Сторонами могут быть как юридические, так и физические лица или частные предприниматели. Форма договора обязательно должна быть письменной. Основными условиями договора могут считаться:

цена;
предмет договора (объект аренды);
срок аренды.

Если указанные данные не оговорены сторонами в договоре, он может считаться незаключённым (или быть оспорен как таковой в суде). Цена договора устанавливается сторонами по договорённости между ними. При этом следует отметить, что традиционно цена аренды коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов. Во-первых, это место расположения недвижимости. Арендовать помещение под склад, например, в центре города, совершенно нецелесообразно. Во-вторых, – тип арендодателя. Аренда складских помещений от их собственника будет значительно дешевле аренды через посредника или риэлтора. Аренда склада или производственного помещения без посредников также имеет другие преимущества. Она гарантирует прозрачность сделки и исключает недобросовестность посредников. Конечно, на стоимость аренды также влияет площадь арендуемого помещения.

Закон не устанавливает обязательных требований к сроку договора аренды коммерческой недвижимости. Однако в случае, если срок договора составляет более, чем 1 год, сделка подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация может осуществляться уполномоченным государственным органом по инициативе как арендатора, так и арендодателя.

Однако на практике стороны договора не всегда заинтересованы в его государственной регистрации (поскольку последняя может повлечь за собой дополнительные расходы и бюрократическую «волокиту»). Кроме того, эксперты отмечают, что государственная регистрация договора аренды складских помещений влечёт за собой возможность для кредиторов при наличии задолженности обращения взыскания на имущество, находящееся на складе и принадлежащее должнику. При этом, не проведение регистрации может быть интерпретировано как уклонение от налогообложения.

Виды открытых площадок

В связи с кризисом на рынке коммерческой и жилой недвижимости девелопмент большого количества проектов отложен или полностью отменен. Одновременно с этим, во время кризиса 2008 и ранее у государства было куплено, взято в долгосрочную аренду большое количество земельных участков. Собственники простаивающих земельных активов часто сдают в аренду площадки.

Цели аренды открытой площадки можно объединить в следующие группы:

Аренда площадки для парковки является необходимой, если вы арендуете производственный или складской объект, не предоставляющий достаточного количества парковочных мест. Участок земли неподалеку важно арендовать и для служебного транспорта, и для грузовых автомобилей, и для персонала.
Аренда территории для стоянки, как уже говорили в статье про служебный транспорт, отличается от парковочных условий возможностью долгосрочного нахождения автомобилей, перегрузки товара, мелкого ремонта и сервисного обслуживания.
Чаще всего встречается аренда площадки под хранение, когда открытое пространство используется для создания открытого склада, на котором часто организуют и точку продажи того, что хранится. Выбирают такой формат хранения для крупногабаритных товаров или составляющих (чтобы избежать активного воровства), изделий, которые легко переносят перепады температур и уровня влажности (на открытых площадках «Восков Технопарк» хранятся, например, бетонные опалубки для люков, а также кабины биотуалетов), а также товары накапливают перед отправлением в утиль (например, отработанные бочки и цистерны).

Восков Технопарк: аренда открытой площадки под хранение биотуалетов.

Основной критерий классификации открытых площадок – это покрытие земельного участка. Данный критерий определяет цену и срок аренды, так как показывает были ли произведены финансовые вложения в объект и насколько арендный профиль долгосрочен для конкретного арендодателя. Различают следующие виды:

Грунтовое покрытие – это естественный грунт данного участка, выровненный и досыпанный на ямах, колеях и прочем. Недорогостоящий вариант, так как грязь, отсутствие канализации и признаки недолговечности аренды;
Покрытие щебнем – более продвинутый вариант, требует затрат. Однако ограничивает использование участка, предполагая только парковку/стоянку. Использование территории с щебневым покрытием как площадку для складирования материалов, особенно, если движение товара происходит часто, затрудняет и замедляет процесс;
Покрытие асфальтной крошкой – вариант более дешевый для арендодателя, чем щебень. В эксплуатации он более «грязный», с другой стороны, качественно укатанная крошка, подходит для открытых складов;
Открытые бетонные площадки, или участки с покрытием из бетонных плит, прекрасно подходят для парковки и хранения. Как правило, это бетонные плиты, уложенные в советский период, так как сейчас подобные технологии очень дороги и долго окупаются;
Асфальтированные площадки – это самый дорогой вид территорий. Наличие такого покрытия свидетельствует о серьезности сроков аренды, сформулированности планов арендодателя (это значит, он не будет строить промышленное здание именно на этом участке земли), так как себестоимость асфальтирования одного квадратного метра сейчас около 2000 тысяч рублей. И на 1 год делать данные вложения нерентабельно. Такие площадки удобны в эксплуатации, хорошо смотрятся и долго служат.

Цена аренды отрытой площадки в Санкт-Петербурге зависит от покрытия и местонахождения. От инфраструктуры цена зависит в меньшей степени. Стоимость аренды территории сейчас варьируется от 25 рублей за кв.м (за грунтовое покрытие в районах за КАД) до 150 рублей за кв.м для асфальтированной площадки в черте города на территории промышленного или складского комплекса).

2.1. Арендодатель обязан:

передать во владение и пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям договора, в течение дней с момента договора (подписания, регистрации). Указанные в п.1.1 помещение и оборудование передаются Арендатору по актам приемки-передачи, в которых должно быть подробно указано техническое состояние помещения и оборудования на момент сдачи в аренду;
обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;
оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

2.2. Арендатор обязан:

использовать арендованное имущество и оборудование в соответствии с целями договора, указанными в п.1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
содержать помещение и оборудование в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
своевременно вносить арендную плату;
не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок;
за свой счет производить текущий, капитальный ремонт арендуемого помещения и оборудования в случае необходимости;
если арендуемое помещение или оборудование в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии;
по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
возвратить имущество и оборудование Арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;
для организации работы получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;
осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.