Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Обмен квартир – мероприятие, не всегда запланированное заранее. Причин для столь серьезных изменений может быть несколько и основными принято считать:
- Расторжение брака. При разводе, к примеру, 2-комнатной квартиры бывшим супругам становится мало. Уживаться на одной территории крайне сложно, поэтому целесообразно обменять недвижимость на жилье поменьше. Каждому из супругов в этой ситуации будет достаточно однокомнатной квартиры, но получить ее, по сути, можно будет только с доплатой.
- Наследство. В этом случае обмен квартир проводится по причине раздела имущества, когда площадь в кв. м достается пропорционально доле в наследстве.
- Обмен квартир (часто с доплатой) практикуется, когда родительская недвижимость становится тесной для детей.
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Что лучше: продать или обменять квартиру?
Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:
- Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.
Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.
- Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
- Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
- При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
- Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
- Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
- Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:
- Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
- Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
- Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
- Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.
Нужна помощь в обмене квартиры?
Обмен квартир в Москве и Подмосковье с помощью агентства «Капитал-Недвижимость» это быстро, удобно и выгодно. В вашем распоряжении База обмена квартир по Москве и Подмосковью и услуги профессиональных риэлторов по доступной цене, которые позволят вам значительно сократить время поиска подходящих вариантов для обмена и безопасно провести любую сделку по обмену квартиры в Москве или Подмосковье. В «Капитал-Недвижимость» вы получите надёжную помощь исключительно квалифицированных специалистов по недвижимости.
Обмен квартир в Москве — специфика сделки
С момента появления приватизации квартир и рынка недвижимости в нашей стране, т.е. уже более 20 лет — большинство обменов квартир проводятся через куплю-продажу. Если вы меняете своё единственное жильё, то это, в обязательном порядке одновременная сделка купли-продажи недвижимости. При обмене квартиры в Москве и Подмосковье, одновременно вы подпишите два договора — по одному вы продаёте свою квартиру, по другому, покупаете себе новую.
Основные причины обмена квартиры
Обмен неприватизированной квартиры — вариант при котором, прежде чем продать жильё, необходимо приватизировать недвижимость, потому как имущество находится в муниципальной собственности. По регламенту процедура по изменению правового статуса жилого помещения, используемого заявителем по договору социального найма, занимает 46 рабочих дней, но при острой необходимости можно существенно ускорить и упростить процесс, и сделать все в сжатые сроки.
Обмен коммунальной квартиры — достаточно сложная разновидность обмена. В данном случае от риэлтора требуется грамотная работа с соседями: попытаться договориться со всеми собственниками коммунальной квартиры, пояснить преимущества продажи объекта целиком, убедительно аргументировать позицию на цифрах и при этом удовлетворить пожелания каждого. Процесс прост лишь на словах — на практике провернуть такую операцию чрезвычайно затруднительно. Владельцы коммуналки традиционно переоценивают свои возможности и «перетягивают одеяло на себя». Очень часто совместная продажа жилья разваливается из-за непомерных амбиций участников и в итоге заканчивается ничем. При этом собственники начинают действовать вразнобой и находят покупателя лишь на свою изолированную часть с отдельным лицевым счётом — отсюда варианты 4-х, 5-и комнатных «вечных коммуналок». Оборот подобного рода недвижимости — это высший пилотаж, потому что даже в 2-х комнатной квартире найти согласие порой бывает ох как не легко!
Прямой обмен квартиры. Сделки по обмену жилья происходят только через куплю-продажу. Прямой обмен — договора мены на рынке недвижимости можно пересчитать на пальцах одной руки и, как правило, заключаются они между хорошими знакомыми, добрыми соседями или близкими родственниками. При огромном выборе объектов на свободной торговой площадке, вероятность того, что у нескольких собственников сразу и полностью совпадут возможности и интересы, практически равна нулю.
Обмен большей квартиры на меньшую с получением доплаты. Комбинация, при которой собственники, в силу затруднительных финансовых обстоятельств, вынуждены менять квартиру большей площади на квартиру по-меньше, или поменять престижный район на более бюджетный. В данном случае, главным побуждающим фактором для клиентов является конкретная денежная сумма, которую они смогут получить на руки в результате перегруппировки активов.
Обмен меньшей квартиры на большую с доплатой. Разница в цене за улучшение жилищных условий — это главный вопрос, который возникает у клиентов в данной модификации обмена. Фактический размер доплаты и расчётные сроки, во многом, будут зависеть от профессионализма вашего риэлтора. Иногда, приходится вести сделку по году и более, чтобы найти самого выгодного покупателя на квартиру и отыскать на рынке самые интересные встречные предложения Но только такая кропотливая работа позволяет свести две сделки воедино и получить наилучший результат с наименьшими финансовыми вливаниями.
Размен 2-х или 3-х комнатной квартиры в границах одного района. Главной особенностью в этой версии обмена является исключительная осведомлённость соискателей о заданной геолокации — люди знают микрорайон или квартал как свои пять пальцев. Экспертное мнение местных жителей относительно потребительских качеств и характеристик вторички одновременно существенно упрощает и усложняет задачу задачу в подборе квартиры. С одной стороны это резко сужает круг потенциально интересных объектов, с другой — мешает клиентам окончательно определиться с выбором.
Способы обмена квартир
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:
- Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
- Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
- Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.
Существуют различные варианты обменных процедур:
- Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
- Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
- Обмен квартиры меньшей площади на большую.
- Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.
Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).
Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру
Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.
Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.
Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:
- Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
- Договор социального найма;
- Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
- Выписка из Домовой книги;
- Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
- Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
- Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
- Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
- Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
- Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
- Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).
Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).
Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.
Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.
Коммунальная недвижимость
Чтобы качественно и прозрачно совершить обмен, нужно учитывать тот факт, что процесс передачи прав на муниципальное жилье имеет свои особенности, отличающиеся от приватизированной недвижимости. Как происходит обмен квартиры, и какие документы нужны, давайте рассмотрим далее.
В первую очередь, перед подписанием сделки нужно сделать следующее:
- Согласовать данное решение с наймодателем.
Если ваше жилье является собственностью муниципалитета, то прежде чем совершить обмен, нужно получить одобрение со стороны государства. Как правило, трудностей в получении согласия не возникает, однако в некоторых обстоятельствах работники муниципального учреждения все же могут отказать.
Причиной для этого может послужить:
- желание нанимателя расторгнуть договор найма или внести в него изменения;
- на момент совершения обмена квартира числится, как залог;
- из-за несоблюдения определенных норм и положений на жилье было наложено арест;
- квартира числится, как собственность фонда
- право собственности, на момент обращения, оспаривается в суде;
- здание, в котором расположена квартира, подлежит реконструкции или сносу.
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.