Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если один собственник против?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Обязанности долевых собственников
Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.
К таким обязательствам относятся:
- выплаты за коммунальные услуги;
- налоговые платежи;
- затраты по ремонту квартиры.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Нотариальное удостоверение договора
Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.
Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:
- общегражданские паспорта сторон;
- договор купли-продажи;
- выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
- уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
- ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).
Нужно ли нотариальное удостоверение сделки
Выделение долей квартиры, которая находится в общей собственности, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Такая норма нужна для предотвращения квартирного рейдерства и соблюдается, если необходимо продать половину квартиры или ее долю без согласия собственника. При этом проверяется соблюдение преимущественного права покупки для остальных владельцев.
Нотариус может самостоятельно уведомить другие стороны, если обратившийся собственник не готов заниматься этим лично. Оптимальный вариант, если нужно продать квартиру без согласия мужа или другого родственника с правом владения – это направить специальное извещение при помощи заказной телеграммы по почте (с просьбой выдать копию). В таком случае будет видно, в какой срок и по какому поводу была отправлена телеграмма.
Также нотариус может проверить, нет ли иных претендентов на часть квартиры, факт дееспособности собственника, действительность паспорта и других документов. При этом тариф на удостоверение подобной сделки составляет примерно 0,5% от общей суммы, но не превышает 20 000 рублей.
Как продать половину квартиры?
Продать недвижимость можно самостоятельно или воспользоваться услугами юриста. Как продать жилье самостоятельно:
- Другие собственники должны знать, что вы хотите продать недвижимость. Известить об этом можно различными способами. Например, отправить телеграмму. Также можно воспользоваться другими способами. Если они отказались покупать жильё, тогда вы можете продать свою долю другому лицу.
- А теперь Вам необходимо обратиться к нотариусу. Он должен правильно оформить вашу сделку.
- После этого, сделку купли продажи необходимо зарегистрировать в соответствующих органах.
Отчуждение долевой собственности
Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.
Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.
Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.
В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).
С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.
Основные изменения, которые предусматривает законопроект:
- сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
- наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
- возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).
В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.
Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.
Если провести анализ законодательной базы, то будет понятно, что продать недвижимость без получения согласия второго собственника невозможно. Но есть вариант решения вопроса о том, как продать долю в квартире, не получая согласия остальных владельцев. Один из способов – обращение в суд. В исковом заявлении указывается требование о выкупе доли.
Такой ход событий возможен в том случае, если совместное проживание становится невозможным, но второй собственник отказывается давать разрешение на продажу. Часто с такими ситуациями сталкиваются жильцы однокомнатных квартир.
Учитывая перечисленные обстоятельства, суд может принудить собственника выкупить долю. При этом остается актуальным вопрос о том, можно ли другим путем провести сделку купли-продажи доли без согласия второго владельца.
Как же правильно продать свою долю в таком случае?
Для того, чтобы договор купли продажи квартиры был зарегистрирован в Росреестре, ведь переход права собственности возникает с момента регистрации, вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы подтверждающие документы подтверждающие соблюдение право преимущественной покупки.
Самый простой путь, это получить от других собственников отказ от приобретения принадлежащей вам на праве собственности доли. Но если такой возможности нет, то у вас есть другие пути.
Вы можете обратиться к нотариусу, он составит заявление с предложением о покупке доли в квартире другим собственникам и на данном заявлении удостоверяет вашу подпись. После чего нотариус сам, со своим сопроводительным письмом, отправляет данное письмо другому собственнику. По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо что чаще бывает отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено.
Но можно и упростить решение данной проблемы
В настоящее время регистрирующий орган принимает в качестве документа подтверждающего соблюдение преимущественного прав покупки, заверенной почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у вас долю именно на тех условиях, на которых вы ее в последствие продаете. При этом на почте вам проставляют отметку о том, что был отказ от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату.
Также возможно предоставление заказного письма с уведомлением о вручении в котором также проставляется отметка почты, о невозможности доставления указанного письма, вашему адресату.
В случае если вы оформляете не договор купли продажи, а договор мены, то применяются точно такое же правила.
Если у вас несколько сособственников и хотя бы один из них согласен приобрести имеющуюся у вас долю, то извещать при этом остальных вы не обязаны, ведь право преимущественной покупки будет в данном случае соблюдено.
Ну вот мы с вами и разобрались как продать долю в квартире без согласия на то других собственников. Надеюсь данная статья была вам полезна, а если у вас остались вопросы, то задайте их на нашем сайте.
Пошаговая инструкция по процедуре продажи
Для совершения продажи доли в квартире нужно совершить следующие действия:
- оповестить всех совладельцев недвижимости о своем желании продать долю и узнать, не желают ли они ее приобрести;
- составить договор купли-продажи и акт приема-передачи доли;
- составить договор сделки с указанием следующей информации: стоимость, паспортные данные участников, предмет сделки;
- зарегистрировать переход права собственности — для этого нужно обратиться в Росреестр.
Учитывайте следующие моменты:
- Если на территории прописан несовершеннолетний, то нужно предварительно получить согласие органов опеки и поручительства.
- В случае, если квартира была перепланирована, тогда вам придется обновить технический паспорт объекта недвижимости.
- Если доля квартиры приобретается в законном браке, тогда вам понадобится согласие супруги или супруга.