Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка новостройки (оценка закладной)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом
По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:
- оформлении ипотеки;
- ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
- внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- приватизации и страховании недвижимости;
- привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
- получении кредита под залог недвижимости;
- продаже государственной собственности;
- имущественных спорах.
Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
- Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
- Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
- Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
- Площадь.
- Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
На рыночную цену квартиры в Москве могут влиять:
Географическое местоположение:
- город;
- район;
- расположение внутри микрорайона;
- доступность инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- облагороженность и благоустройство прилегающих территорий.
Состояние объекта:
- тип и функциональное назначение здания;
- год постройки;
- материалы перекрытий и облицовки;
- кол-во этажей;
- техническая оснащенность объекта;
- наличие паркинга и удобство подъезда.
Характеристики жилой недвижимости:
- этаж;
- общая площадь;
- наличие охраны и системы видеонаблюдения;
- внутренний ремонт;
- вид из окон и др.
Оценка имущества при приватизации
| Наши преимущества | |
|---|---|
| Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию. | С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. |
| В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев. | Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях. |
В настоящее время приватизация имущества приобрела в России массовый характер. Чаще всего приватизируют жилье. Люди стремятся получить квартиры и комнаты в личную собственность, чтобы свободно ими распоряжаться. Обязательным условием приватизации является заключение независимого оценщика, которое он выносит после совершения необходимых процедур.
Что же такое приватизация и зачем она вообще нужна? Согласно закону, до тех пор, пока ваше жилье не приватизировано, вы не имеете права им распоряжаться. Получается, что вы как будто арендуете его у государства, а значит, ни продавать, ни менять, ни закладывать не можете. Таким образом, выходит, что приватизация – процесс передачи государственного имущества вам в собственность за деньги или бесплатно. Несколько лет крайним сроком бесплатной приватизации недвижимости был март 2010 года, однако за два месяца до его наступления государственная дума продлила этот срок до 1 марта 2013 года. Именно поэтому всем, кто хочет успеть приватизировать недвижимость бесплатно, стоит поторопиться, так как процесс этот может занять некоторое время, особенно, если вы хотите приватизировать самостоятельно.
Документы для оценки стоимости недвижимости:
- технический паспорт объекта, содержащий сведения о дате ввода в эксплуатацию или сегодняшнем состоянии объекта (незавершённый строительством), количестве этажей, наличии или отсутствии цокольных и подвальных помещений, материале стен, межэтажных перекрытий, конструкции и материале кровли крыши.
- Дополнительно оценочной компанией используются данные о местоположении объекта по отношению к другим объектам населённого пункта, наличии и состоянии инфраструктуры или её отсутствие, а также сравнительные данные о стоимости подобных объектов, размещённых на продажу через СМИ (газеты, журналы, интернет).
- В некоторых случаях необходимо провести оценку существующего объекта, построенного несколько лет назад. Для этого за основу берутся архивные данные необходимого периода, содержащие стоимость строительных материалов, оплаты труда строительных организаций, востребованности и стоимости готового объекта и ему подобных в данный период.
- Оценочная компания во время личного посещения объекта для проведения визуальных оценочных действий производит в обязательном порядке фотосъёмку. Фотографии отдельных помещений здания или комплекса зданий прилагаются к отчёту и служат в качестве ознакомительной информации или доказательной базы при последующих действиях.
Какие документы потребуются для оценки?
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Частные случаи оценки
Более подробно об этом направлении нашей деятельности вы можете узнать на странице оценка квартиры для банка. Полный перечень банков, принимающих отчеты нашей компании находится на странице «Перечень банков». Строго говоря, отчет об оценке должен принять любой банк, куда вы обратились.
Мы гарантируем вам возврат 100% оплаченной суммы за услуги, в случае, если вы получите мотивированный отказ в принятии нашего отчета в банке.
| Мы аккредитованы при ОАО «Сбербанк России» |
Наши отчеты принимает ОАО «Газпромбанк» | Наши отчеты принимает АО «Райффайзенбанк» |
| Мы аккредитованы при ПАО АКБ «Металлинвестбанк» | Мы аккредитованы при ПАО АКБ «Связь-Банк» | Полный перечень банков, принимающих наши отчеты об оценке, находится тут. |