Что такое устная сделка. Объясняем простыми словами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое устная сделка. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Как составить договор купли-продажи

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

✓

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

✓

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

✓

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

✓

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

✓

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Помимо дифференциации договоров на двухсторонние и многосторонние, существует также их дифференциация по особым юридическим признакам. В соответствии с этой дифференциацией, договоры могут быть:

• реальными, то есть осуществленными по взаимному соглашению сторон в форме, установленной законом (устной, простой или нотариальной), с передачей предмета договора (имущества) из рук в руки;
• консенсуальными, то есть осуществленными с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям;
• возмездными, то есть предполагающими встречные имущественные обязательства одного из контрагентов;
• безвозмездными (дарение, пожертвование и т.д.);
• каузальными, то есть совершаемые с конкретной целью (купля-продажа, найм, аренда и т.д.);
• абстрактными, то есть безосновательными;
• условными, по которым исполнение обязательств находится в прямой зависимости от исполнения того или иного условия. При этом поставленные в договоре условия могут быть двух видов — отлагательные и отменительные. Отлагательное условие подразумевает возникновение договорных прав и обязанностей после наступления обговоренного события (условия). Отменительные условия подразумевают прекращение договорных прав и обязанностей после наступления некоего события, например, возврата имущества.

Под условиями договора понимается совокупность договорных положений, относящихся к предмету договору и к взаимным правам и обязанностям участников договора.

Выделяются три вида договорных условий, а именно:

• существенные условия, то есть условия, без фиксации которых договор будет считаться ничтожным. К существенным условиям закон относит предмет договора, предмет договора, условия, определенные законом для конкретных видов сделок и условия, которые выдвигает одна из сторон.
• несущественные (обычные) условия, отсутствие которых в тексте договора не будет влиять на его действительность. Отсутствие, к примеру, в договоре даты его заключения не приведет к недействительности договора, поскольку в этом случае в действие вступит положение закона о том, что днем заключения договора, если стороны не обговорили иное, будет считаться день фактического исполнения обязательств;
• случайные условия, включаемые в договор опционально, если на то есть желание договаривающихся сторон.

Согласно статье 438 ГК РФ акцепт определяется как ответная реакция адресата о принятии полученной оферты. Чтобы ее акцептовать, требуется полностью и безоговорочно согласиться с ее условиями. Например, можно отправить контрагенту подписанный проект договора или письмо об акцепте. А также можно перейти к совершению конклюдентных действий: на языке закона так называют начало выполнения условий, указанных в оферте. То есть акцептом признается, например, внесение предоплаты или полная оплата предложенных товаров или услуг.

В статье 443 ГК РФ прописано, что если покупатель не согласен с предложенными в оферте условиями и выражает это в своем ответе продавцу, то это признается уже новой, встречной офертой.

Случаи, в которых бумажный договор незаменим

1. Покупателю предлагается нетиповая услуга или товар, то есть требуется согласование и утверждение индивидуальных условий договора.

2. Законодательство требует оформить единый договор-документ (статьи 434, 550, 651 ГК РФ). Например, по оферте не получится заключить договор найма или купли-продажи недвижимости.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Субъектами договора могут быть: граждане, юридические лица и государство. В некоторых видах договора купли-продажи возможность участия тех или иных субъектов гражданского права зависит от объема их правоспособности и дееспособности, а также от вида вещных прав на продаваемое имущество.

Предметом договора купли-продажи могут быть имущество, не изъятое из гражданского оборота, и имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК). Не могут быть предметом купли-продажи обязанности субъектов (напр., долги) и нематериальные блага.

Цена договора купли-продажи является договорной. Она определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако платеж в Российской Федерации всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (напр., на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях: при продаже товара в рассрочку и при продаже объектов недвижимости. Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).

Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет Срок договора обычно устанавливается сторонами договора и определяется либо календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на определенное событие, либо моментом востребования. Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок, а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют договором на срок (п. 2 ст. 417 ГК).

Форма договора купли-продажи чаще всего бывает устной. В письменной форме должны совершаться следующие договоры:

• продажа недвижимости (такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации);

• внешнеторговые сделки;

• с участием юридических лиц;

• между гражданами на сумму более десяти минимальных размеров оплаты труда (за исключением тех случаев, когда сделки совершаются в момент их заключения).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется гл. 28 ГК, однако в договорах поставки (ст. 507 ГК), розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), поставки для государственных нужд (ст. 527, 529 ГК), энергоснабжения (ст. 540 ГК) он имеет свои особенности.

Порядок заключения договора имеет особенности: одна из сторон будущего договора направляет контрагенту оферту – предложение заключить с ней договор, а другая сторона направляет акцепт – согласие на заключение договора. В случае если акцептант в своем ответе изменил условие договора, данный ответ считается не акцептом, а офертой, на которую контрагент должен ответить в течение 30 дней. Сторона, нарушившая это правило, должна будет возместить другой стороне убытки (это правило предусмотрено ст. 507 ГК, называемой «Урегулирование разногласий при заключении договора»).

Процедура передачи товара:

• товар передается путем отгрузки его поставщиком либо самому покупателю, либо лицу, указанному им;

• товар может быть передан на месте нахождения поставщика (выборка) на основании отгрузочной разнарядки, которая должна быть направлена поставщику за 30 дней до момента поставки (п. 2 ст. 509 ГК);

• товар может также передаваться и на месте нахождения поставщика, такая передача называется выборкой (ст. 510 ГК);

• право выбора транспорта для доставки товара принадлежит поставщику (п. 1 ст. 510 ГК);

• многооборотная тара и средства пакетирования, в которых доставлен товар, подлежат возврату поставщику (ст. 517 ГК);

• товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующий период (ч. 2 п. 3 ст. 508 ГК);

• при недопоставке товаров поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);

• поставка товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению (п. 2 ст. 512 ГК) и т. д.

Следует обратить внимание на то, что условия передачи товара по договору поставки сформулированы законодателем в виде прав и обязанностей соответствующих сторон.

Основаниями прекращения договора поставки являются:

• ненадлежащее исполнение договора;

• соглашение сторон о расторжении договора;

• односторонний отказ от исполнения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 523 ГК).

Основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора поставки являются:

• нарушения, допущенные поставщиком;

• поставка товаров с недостатками, не устранимыми в приемлемый для покупателя срок (п. 2 ст. 523 ГК);

• неоднократное нарушение сроков поставки товаров (п. 2 ст. 523 ГК);

• поставка недоброкачественного или некомплектного товара (п. 1 ст. 518, ст. 519, п. 2 ст. 480 ГК).

Устная форма сделки — это, прежде всего, обмен определенными произносимыми словами, из которых явствует желание совершить сделку.

Она возможна как при непосредственном общении, так и в разговоре по телефону или при ином способе обмена информацией без ее фиксации на каком-либо материальном носителе.

Законодательство не содержит перечня случаев, в которых допускается устная форма сделки, указывая, что сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Таким образом, действует общее правило о допустимости устной формы сделок во всех случаях, когда для совершения сделки не требуется квалифицированная (простая письменная или нотариальная) форма.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то, как и в случае уклонения от нотариального удостоверения, существует способ защиты, применимый при следующих условиях:

• сделка совершена в надлежащей форме (например, договор аренды помещения сроком на два года оформлен виде единого документа);
• одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки;
• другая сторона обратилась в суд с иском о государственной регистрации сделки. Принятие решения о регистрации сделки является правом суда, которое реализуется в зависимости от оценки судом фактических обстоятельств конкретного дела.

Срок исковой давности по требованию о регистрации сделки составляет один год и применяется к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 г. В случае принятия такого решения сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Если необоснованным уклонением от государственной регистрации сделки стороне причинены убытки, сторона, уклонявшаяся от регистрации, должна их возместить.

Другой комментарий к Ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Большинство сделок в гражданском обороте совершается в устной форме, которая допустима во всех случаях, когда законом или соглашением сторон для совершаемой сделки не установлена письменная форма.

2. Исполнение сделки при самом ее совершении означает отсутствие разрыва во времени между моментами возникновения и прекращения прав и обязанностей сторон по сделке, т.е. исполнение производится немедленно по достижении соглашения между сторонами сделки.

3. Несоблюдение требуемой законом нотариальной формы сделки всегда влечет ее недействительность в форме ничтожности (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ничтожность) лишь в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ).

4. Соглашение, на основании которого сделки, о которых идет речь в п. 3 ст. 159, могут совершаться в письменной форме, должно быть заключено в письменной форме, поскольку такое соглашение оказывается составной частью договора, во исполнение которого совершаются такие сделки.

Оно может иметь правообразующую силу, если законом или со­глашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих слу­чаях молчание свидетельствует о выражении воли субъекта породить или допустить правовые последствия.

Так, если арендатор продолжа­ет пользоваться имуществом после истечения срока договора при от­сутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается во­зобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный пример интересен и тем, что воля арендодателя на продолжение аренд­ных отношений выражается молчанием, а воля арендатора на это вы­ражается путем осуществления конклюдентных действий (продолже­ние пользования арендованным имуществом).

Когда заключается устный договор: позиция ГК РФ

Согласно ст. 159 ГК РФ, стороны сделки вправе заключить соглашение устно, не прибегая к оформлению письменного договора. Это возможно в следующих случаях:

• законом не установлено обязательство сторон заключать данную (конкретную) сделку путем оформления договора в письменном виде;
• сделка не требует заверения у нотариуса;
• обязательства сторон устного договора совершаются непосредственно в момент его заключения;
• несоблюдение письменного, а также нотариального формата соглашения не влечет собой недействительность сделки.

Юридическая сила устного договора

В соответствие с п.1 ст. 159 ГК РФ, любая сделка может быть заключена в устной форме, если иного не предусмотрено действующим законодательством. В таком случае устный договор приобретает полную юридическую силу.

При этом важно соблюдение одного из условий, установленных п. 2-3 ст. 159 ГК РФ, а именно -обязательства сторон исполнены в момент заключения устной сделки либо предмет сделки, совершенной в устной форме, предусматривает исполнение действий, установленных ранее заключенным договором.

Для того чтобы наглядно разобраться в особенностях заключения устных сделок и признания их юридической силы, рассмотрим примеры по каждому из описанных условий.

Устная форма заключения договора купли-продажи

Для заключения договора необходимо согласовать все его существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме. Так как договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок. Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами (при встрече, по телефону), благодаря чему воля воспринимается непосредственно. В соответствии с п.1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договора данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему установленной формы, хотя законом для договора данного вида такая форма не требовалась. Так, купля-продажа товара в магазине, требует письменной (простой) формы, поскольку магазин является юридическим лицом и договор заключается с гражданином и другим юридическим лицом. Однако, исполнение сделки при самом ее совершении, т.е. обмен товара на деньги, осуществляемый одновременно, допускает возможность совершения сделки купли-продажи в устной форме. Не следует считать, что кассовый либо товарный чек является письменной формой договора купли-продажи. Чек содержит информацию о сумме уплаченной покупателем. Кассовый либо товарный чек может быть использован в качестве доказательства совершения сделки, но не заменяет письменную (простую) форму.

Устная и письменная форма сделок

Дозволенные правом формы сделок (устная и варианты письменной — простая и нотариальная) применяются субъектами по собственному выбору, но в рамках, ограниченных императивными нормами Гражданского кодекса РФ и специальными законами. Такие ограничения вводятся следующими путями:

• запрет на совершение контракта указанным способом;
• обязанность заключать сделку в указанной форме под страхом неблагоприятных последствий.

Есть и диспозитивные нормы, которые допускают, например, устную форму в конкретной ситуации, что позволяет правоприменителю не задумываться над действительностью и заключенностью такой сделки, если факт устного соглашения подтвержден.

Для письменной формы законодатель разъясняет, каким образом можно заключить договор:

• в виде общего документа, завизированного подписями обоих/всех контрагентов;
• путем обмена встречными письмами (оферта — акцепт) по почте или электронной связи, факсу;
• путем направления письменной оферты и совершения в ответ на нее конклюдентного акцепта.

Таким образом, если в законе нет императива на письменный или нотариальный способ совершения договора, стороны сами определяют, как им оформлять отношения, и вправе остановиться на устной форме.

Похожие записи:

• НОВОВВЕДЕНИЕ! Штраф за газовое оборудование (ГБО) на автомобиле
• Когда я получу деньги из налоговой?
• Пенсии государственным служащим с 1 января 2022 года: свежие новости из Госдумы