Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать землю сельхозназначения? Важные нюансы и условия сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.
Порядок продажи с/х земель
Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:
- Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
- Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
- Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
- Заключение договорных отношений.
- Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.
С точки зрения Гражданского кодекса РФ любые земельные участки сельхозназначения, в том числе и земельные паи, ничем не отличаются от других объектов недвижимости – их можно продать, подарить, сдать в аренду, обменять, оставить по наследству, отдать под залог и т. п.
Каких-то особых ограничений здесь нет.
Однако, к землям сельхозназначения применяется специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года N 101-ФЗ, который содержит некоторые исключения из общих правил.
Пункт 1 статьи 8 упомянутого закона говорит нам о следующем:
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Это значит, что перед тем, как заключить сделку купли-продажи земельного участка сельхозназначения, его собственник должен предложить выкупить этот участок субъекту РФ или местной администрации по той цене, на которой они сговорились с продавцом. Для уточнения нюансов обязательно нужно изучить региональные нормативные акты, регулирующие оборот сельскохозяйственных земель.
Предположим, у вас участок 100 гектар сельскохозяйственной земли. Вы нашли покупателя, который согласился купить ваш участок за 100 000 рублей. Перед тем, как подписывать договор и сдавать его в Росреестр, вы должны предложить уполномоченному органу государственной власти вашего субъекта РФ выкупить у вас землю за 100 000 рублей.
В каждом регионе такой уполномоченный орган свой. Обычно это министерство, департамент или что-нибудь созвучное. Главное, чтобы этот орган распоряжался имуществом субъекта. К примеру, в Оренбургской области это Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
Многие пытаются обойти эту процедуру и боятся соблюдать преимущественное право. На мой взгляд, смысла в этом не много.
Во-первых, в большинстве случаев продавцу без разницы, кому будет осуществлена продажа земли и от кого получить деньги.
Во-вторых, даже если личность покупателя имеет значение и продать нужно именно ему, то далеко не факт что уполномоченный орган согласится землю выкупить. За 10 лет практики мне не приходилось слышать о случаях, когда состоялась бы продажа уполномоченному органу. Может быть просто не попадались.
Считаю, что сам факт выкупа может быть рациональным и иметь смысл для бюджета только в одном случае: цена продаваемой земли сельхозназначения в несколько раз меньше рыночной.
В этом случае резонно рассмотреть вопрос с альтернативными способами отчуждения.
Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения
Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.
Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.
Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.
Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.
Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.
Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.
По закону налоги платят все физические лица, которые продают земельный участок, дом или любое другое имущество.
Оплачивать пошлину должны и резиденты страны и те, кто не является ее резидентом.
Резидентами считаются не только граждане страны, но и те, кто проживает на территории нашей страны не менее чем полгода, даже не являясь ее гражданином. Резиденты страны обязаны платить налоги с реализации любого имущества, находящегося как на территории России, так и за рубежом.
Нерезидентами являются те физические лица, которые не проживают в стране больше полугода. Это могут быть и россияне, живущие в других странах больше 6 месяцев в году, и иностранные граждане. Они обязаны платить налог только при продаже земельных участков, находящихся на территории России.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
Что такое земельный пай
Площадь земельного пая выражается в гектарах из расчёта на одного человека. Подобные участки не имеют реальных границ, их размеры прописаны только на бумаге. В некоторых случаях даже местоположение участка не обозначено.
Право долевой собственности каждого пайщика подтверждается соответствующим свидетельством.
Документ содержит следующие данные: размеры паевой доли, балло-гектарная оценка, сельскохозяйственное назначение земель (пастбище, пашня, луга и прочее).
Таким образом, долевой пай это не сама земля, а лишь право владеть некоторой частью бывшей колхозной собственности. Установить реальные границы участка можно лишь после проведения определенных процедур. Пай может быть использован собственником в соответствии с его предназначением, то есть для выпаса скота, посева овощных культур или другой сельскохозяйственной деятельности. Так же владелец имеет право эту землю продать, подарить, либо передать по наследству. Осуществляя свои права, дольщик обязан считаться с интересами прочих владельцев.
Кому можно продать свою долю
Начнем с того, что преимущественным правом приобретения пользуется местная администрация и остальные дольщики. В этом смысле паевые земли можно сравнить с коммунальной квартирой.
Каждый собственник имеет право лишь на её часть и не может реализовать свои гектары или метры без согласия на то остальных.
При нарушении условий сделка может быть оспорена в суде. К тому же, нельзя заявить первоначальную стоимость выше той, по которой земля будет продана в конечном итоге.
Если цена участка снижается в ходе переговоров, об этом должна быть уведомлена администрация.
Продать пай можно не только одному из дольщиков или администрации, но и посторонним лицам, коммерческим организациям. Единственное условие – они должны быть резидентами РФ.
Пакет документов, необходимый для осуществления сделки
Для продажи необходимо подготовить:
- Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
- Выписку из ЕГРН предмета сделки.
- Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
- Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
- Сам договор купли-продажи.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).
Продажа земельного пая в 2021 году – как продать земельный пай
Площадь земельного пая выражается в гектарах из расчёта на одного человека. Подобные участки не имеют реальных границ, их размеры прописаны только на бумаге. В некоторых случаях даже местоположение участка не обозначено.
Право долевой собственности каждого пайщика подтверждается соответствующим свидетельством.
Документ содержит следующие данные: размеры паевой доли, балло-гектарная оценка, сельскохозяйственное назначение земель (пастбище, пашня, луга и прочее).
Таким образом, долевой пай это не сама земля, а лишь право владеть некоторой частью бывшей колхозной собственности. Установить реальные границы участка можно лишь после проведения определенных процедур. Пай может быть использован собственником в соответствии с его предназначением, то есть для выпаса скота, посева овощных культур или другой сельскохозяйственной деятельности. Так же владелец имеет право эту землю продать, подарить, либо передать по наследству. Осуществляя свои права, дольщик обязан считаться с интересами прочих владельцев.
Начнем с того, что преимущественным правом приобретения пользуется местная администрация и остальные дольщики. В этом смысле паевые земли можно сравнить с коммунальной квартирой.
Каждый собственник имеет право лишь на её часть и не может реализовать свои гектары или метры без согласия на то остальных.
При нарушении условий сделка может быть оспорена в суде. К тому же, нельзя заявить первоначальную стоимость выше той, по которой земля будет продана в конечном итоге.
Если цена участка снижается в ходе переговоров, об этом должна быть уведомлена администрация.
Продать пай можно не только одному из дольщиков или администрации, но и посторонним лицам, коммерческим организациям. Единственное условие – они должны быть резидентами РФ.
Владелец участка имеет право самостоятельно определять, сколько стоит земельный пай, ему принадлежащий, при этом он обязан уведомить о цене администрацию.
Коммерческая стоимость земель зависит от множества факторов, среди которых основополагающим является наличие транспортной развязки и близость к крупным городам. Если надел расположен в большом селе, где имеется необходимая инфраструктура и можно легко приобрести или построить дом для постоянного или временного проживания, этот факт тоже будет на руку продавцу. Такой участок тоже можно продать дороже.
Как правило, земельный надел оценивают по таким параметрам, как:
- состояние земли,
- плодородность почвы,
- площадь участка,
- наличие дорог и коммуникаций.
Надо отметить, что цены даже в одном регионе могут на порядок различаться. Поэтому определяя стоимость земельного пая, ориентироваться нужно на аналогичные участки, со схожими параметрами. Если имеются сомнения, лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы не сожалеть об упущенной выгоде постфактум.
Владельцы часто интересуются, можно ли сдавать свой пай земли в аренду. Закон не запрещает распоряжаться собственностью с целью получения выгоды.
Однако не нужно забывать, что статья 226 НК РФ обязует граждан платить налог с такого дохода в размере 14%.
Собственник так же имеет право оформить договор дарения на родственников либо посторонних людей.
Сельскохозяйственные угодья – государственный ресурс, определяющий роль в экономике России аграрного сектора. Такая земля может быть использована только по прямому назначению, то есть для животноводства или растениеводства. Допускается так же эксплуатация с целью научно-исследовательской или образовательной деятельности. Собственник, при соблюдении определенных условий, имеет право распоряжаться выделенной долей по собственному усмотрению. Разбираемся, как продать пай земли в этом случае.
Согласно ст. 77 п. 1 ЗК статус земель сельскохозяйственного назначения носят:
- пашни,
- луга под сенокос,
- плодовые сады,
- пастбища,
- лесополосы,
- природные заповедники или лесные массивы.
Участки могут предоставляться гражданам или юридическим лицам для овощеводства, животноводства, пчеловодства, и прочей сельскохозяйственной деятельности. Допускается размещение на них пасек, навесов, ограждений и прочих временных строений.
Чтобы продать земельный пай сельхозназначения, действовать нужно так же, как в предыдущем случае. Поскольку «товар» имеет определенную специфику, покупателя на него найти довольно сложно. Статус таких земель позволяет использовать их только с определенной целью, капитальное строительство на таких участках невозможно. К тому же, находятся они, как правило, за пределами населенного пункта. Присутствие рядом с участком искусственных защитных насаждений, магистралей, лесных массивов, заметно ограничивает возможности его использования.
Стоимость надела определяется:
- местонахождением,
- назначением земли,
- особенностями расположения,
- показателями плодородности.
Конечно, цена в каждом случае будет индивидуальной. Как правило, она зависит еще и от региона.
Заметим, что договор «купли – продажи» земельного пая сельхозназначения от обычного не отличается. Но в нём обязательно прописываются особые условия использования земельного участка, либо указывается на их отсутствие.
Федеральный закон за номером 101 предусматривает возможность изъятия пая у собственника, если земля должным образом не обрабатывается, либо допускаются действия, ухудшающие плодородие почвы.
Как продать земельный пай – пошаговая инструкция, печень документов, законы
- Данных о покупателе и продавце.
- Номеров земельного пая из паевого свидетельства.
- Назначения земли.
- Точных данных площади.
- Порядке и способе проведения платежей за покупку.
Как правило, продажа земельного пая заверяется у нотариуса по месту, где территориально находится земля.
Но вы можете обратиться к любому юристу.
Если же у вас остались вопросы, звоните нашим специалистам. Консультация бесплатна.
Продать земельный пай можно по сделке купли-продажи.
Землями сельхозназначения являются территории за населенными пунктами, предназначенные для занятия:
- земледелием;
- высококультурным фермерским хозяйством.
В состав таких зон могут входить:
- участки, занятые магистралями, лесными насаждениями;
- участки, предназначенные для защиты полей от засоления и других деструктивных воздействий.
Это понятие включает в себя не только отношения по купле-продаже земельных участков, но и другие мероприятия, связанные с производством и выпуском сельскохозяйственной продукции.
Аграрные отношения включают земельные сделки, с учетом коэффициента плодородности участка, что непосредственно влияет на его стоимость.
Субъектами отношений выступают граждане, коммерческие и некоммерческие организации, публично-правовые образования (региональные власти, муниципалитеты).
Продажа земельного пая осуществляется с учетом Федерального закона № 101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Преимущественное право покупки сохранено за государством, регионами и муниципалитетами.
Продажа осуществляется согласно правилам заключения договора. Он может быть оформлен только в письменном виде.
Право собственности должно быть зарегистрировано в территориальном подразделении Росреестра, с учетом необходимости оплачивать государственную пошлину и другие необходимые издержки.
Земельные участки реализуются наравне с другими объектами недвижимости, но с учетом особенностей:
- назначения;
- коэффициента использования;
- возможности перевода в земли других категорий.
Собственник вправе выработать свои условия продажи:
- оформить землю в рассрочку;
- передать ее в качестве уставного капитала;
- распорядиться иными законными способами.
Продажа земли может быть обусловлена желанием собственника прекратить членство в производственном кооперативе.
Тогда вместо выдела участка в натуре он вправе получить его эквивалентную стоимость.
Какая документация понадобится
Для покупки земельных угодий для сельхоз. целей понадобится предоставление следующих бумаг и справок:
- заявление с указанием сведений по перечню, находящемуся в статье 39.17 Земельного Кодекса;
- документация, подтверждающая возможность выкупа земли без торга;
- схематическое нахождение продаваемой территории;
- документ, который подтвердит представительские полномочия, если это необходимо;
- проектные бумаги по лесным участкам при запрашивании предоставления надела данной категории;
- при наличии бумаг на иностранном языке требуется официальный перевод на русский язык с заверением специалиста.
В случае покупки при организации аукциона, процедура будет упрощенной. Гражданин только предоставляет заявление с указанием желания покупки угодий.
Порядок продажи земельных паев
Это понятие включает в себя не только отношения по купле-продаже земельных участков, но и другие мероприятия, связанные с производством и выпуском сельскохозяйственной продукции.
Аграрные отношения включают земельные сделки, с учетом коэффициента плодородности участка, что непосредственно влияет на его стоимость.
Субъектами отношений выступают граждане, коммерческие и некоммерческие организации, публично-правовые образования (региональные власти, муниципалитеты).
В качестве предмета сделки выступают земли в виде обособленного участка либо пая, с обозначенной доли в праве собственности на общий участок.
Продажа земельного пая осуществляется с учетом Федерального закона № 101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Преимущественное право покупки сохранено за государством, регионами и муниципалитетами.
Продажа осуществляется согласно правилам заключения договора. Он может быть оформлен только в письменном виде.
Право собственности должно быть зарегистрировано в территориальном подразделении Росреестра, с учетом необходимости оплачивать государственную пошлину и другие необходимые издержки.
Перечисленные ниже документы не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату, их не имеют право требовать. Но они могут потребоваться для подготовки к сделке и чтобы покупатели проверили участок на «юридическую чистоту».
- Документ с планом участка;
Как проверить границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра.
Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:
С января 2021 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ. Так, изменения коснулись ФЗ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Были изменены особенности расчета земельного налога, и с начала 2021 года он рассчитывается не на основании кадастровой стоимости надела, а на основании рыночной цены участка.
Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.
Продажа земельных наделов определяется такими моментами:
- тип собственности;
- кто выступает сторонами сделки;
- категория и вид допустимого использования земли.
Специфика реализации с/х наделов состоит в том факте, что законом предусмотрено преимущественное право на приобретение надела федеральными или муниципальными органами власти.
Владелец надела сельхозназначения должен уведомить муниципальный орган о намерении продать свой участок. В уведомлении требуется сообщить цену надела и иные значимые условия сделки.
И только при получении отказа госоргана от приобретения гражданин имеет право реализовать надел физическому или юридическому лицу.
Рассмотрим процедуру оформления сделки. Первым делом необходимо найти потенциального покупателя, который заинтересован в приобретении вашего участка.
Что это такое общая площадь квартиры, читайте здесь.
Основную роль в продаже имеет эффективное размещение рекламных материалов через все доступные источники информации, как печатные, так и интернет-порталы.
Владелец должен разместить объявление о продаже участка во всех доступных источниках информации.
Также можно обратиться к специалисту по недвижимости, который займется поисками покупателя, поможет быстро и юридически грамотно оформить договор купли-продажи.
Алгоритм действий владельца участка по поиску потенциального покупателя:
Размещение объявления о продаже на интернет-ресурсах В базах объектов недвижимости, в печатных изданиях Обращение в агентство недвижимости и заключение договора В котором указывается желаемый срок реализации надела Переговоры с покупателями Рекомендуем указывать реальную стоимость участка, а также возможности торга для скорейшего заключения сделки Можете воспользоваться встречными объявлениями Для поиска заинтересованного покупателя В основном в случае самостоятельной продажи вы потратите больше времени. Но если вы желаете обратиться к специалисту, то приготовьтесь к определенным затратам на его услуги.
Рекомендуем уделить пристальное внимание корректности и юридической правильности оформления договора, учесть все существенные моменты в его пунктах.
Можно использовать типовый образец договора и вписать в него ваши данные. Иногда может потребоваться привлечение опытного специалиста, который поможет правильно оформить сделку.
Оформление документов на выделения сельскохозяйственного пая
Покупка или продажа пая — это длительная и хлопотная процедура. Простой договор купли-продажи земельного участка тут однозначно не подойдёт.
Если бы сделка была между равнозначными пайщиками, то был бы уместен Договор купли-продажи земельного ПАЯ. Но не Участка.
Но обычные граждане (не пайщики) тоже очень хотят купить сельскохозяйственный пай. Но законодательство Российской Федерации не позволяет продавать пай в виде пая простым гражданам. Это позволено только таким же пайщикам.
Обычным гражданам (не пайщикам) разрешается покупать только уже готовый выделенный в счет пая ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
Но на продажу выставляются НЕ готовые выделенные земельные участки со своими уточненными границами, с реальным расположением и видом собственности «частная». На продажу выставляются какие-то виртуальные паи не известно где расположенные, на совершенно не известно каком поле целого колхоза (или совхоза, или АО или ЗАО и т.п.), с характеристиками: 1/1320 доля, с видом права «общая долевая собственность».
Мы, юристы по земельному праву имеем большой успешный опыт по проведению таких сделок по купле-продаже сельскохозяйственных паев.
Мы производим все эти длительные и комплексные юридические процедуры, ведущие к чистой сделке по покупке-продаже готового, с уточненными координатами угловых точек, со своим кадастровым номером, выделенного именно земельного участка с видом собственности уже не «общая долевая», а «частная».
Как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2022 году
Возможности эксплуатации земельных участков напрямую зависят от их категории. Земли сельхозназначения должны использоваться только с целью выращивания полезных культур и ведения сельскохозяйственной деятельности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
(Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Рассмотрим, как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2022 году, какие документы потребуется собрать, кто может выступать сторонами сделки и как можно быстро оформить договор купли-продажи такого участка.
Похожие записи: