Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально
Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.
Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.
Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Можно рассматривать оба варианта. Но квартиранты в большинстве не желают заниматься проблемой обустройства жилья. Владельцам недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры, в которых есть стиральная машина, холодильник, сдаются быстрее и дороже.
Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.
На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.
Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
Подготовьте квартиру к сдаче в аренду
Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.
Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.
Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.
Что нужно сделать в любом случае:
- Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
- Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
- Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
- Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
- Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
- Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.
Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения
| Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. |
Как безопасно сдать квартиру в аренду: алгоритм действий
В случае если квартира в ипотеке, перечитайте кредитный договор. В ряде случаев банки могут выдвинуть требования согласовать с ними намерение сдать квартиру. В противном случае они вправе требовать досрочного погашения кредита.
Если вы не единственный владелец недвижимости, то для предоставления аренды на нее должны быть согласны абсолютно все, даже те, у кого в собственности совсем небольшие доли. Если все согласны, то они:
- должны дать письменные согласия;
- или оформить нотариальную доверенность, по которой владельцы разрешают распоряжение имуществом от их имени.
Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение
Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.
Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.
Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.
Пошаговая инструкция по сдаче квартиры
Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
- подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
- найти квартиросъемщиков – куда же без них;
- показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
- подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
- заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
- получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.
Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.
После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.
Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.
Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.
Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.
Желаю удачи!
Самостоятельная сдача жилья в аренду
При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:
• определиться с ценой аренды;
• разобраться с налогообложением;
• оформить страховку;
• найти жильцов;
• правильно оформить сделку.
Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.
Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.
Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать
Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.
При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.
Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.
На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.