Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Необходимые документы
Процедура продажи доли недвижимости аналогична передаче права владения всей квартирой. Однако стандартный пакет документов в рассматриваемом случае требует дополнения.
Гражданин, оформляющий куплю-продажу части объекта, должен подготовить:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости или Свидетельство о государственной регистрации права собственности,
- документ, свидетельствующий о наличии права владения,
- кадастровый паспорт и техпаспорт, полученный в БТИ,
- справку из паспортного стола о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади,
- согласие на продажу доли от законного супруга,
- отказ сособственников от выкупа доли, оформленный в письменном виде, или свидетельство о передаче уведомлений, заверенное нотариусом.
Гражданский кодекс в статье 250 закрепляет процедуру уведомления сособственников общей жилплощади:
- если собственник желает продать фактически выделенную долю в недвижимости, он обязан предварительно уведомить об этом своих сособственников и предложить им выкупить его часть по определенной цене. Например, когда речь идет о продаже коммунальной квартиры, соседи имеют приоритетное право на покупку. Потенциальный продавец обязан письменно поставить их в известность о своих намерениях и обозначить цену, по которой готов продать им свою часть. Только при условии их официального отказа или молчания в течение месяца сделка может набирать обороты,
- если речь о продаже не выделенной в реальности части квартиры, условия продажи остаются теми же. Продавец должен уведомить других владельцев, предложив приобрести его долю на тех же условиях, что и постороннему лицу,
- уведомление четко персонализировано: конкретный гражданин лично обращается к совладельцу квартиры.
Важно! Когда у потенциального продавца на руках имеется доказательство надлежащего уведомления сособственников квартиры о предстоящей продаже, их отказ или молчание, он может приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Важно учесть, что тридцатидневный срок отсчитывается с момента вручения уведомления противоположной стороне. Доказательством будет, например, почтовое уведомление о вручении.
Молчание в этой ситуации приравнивается к отказу. Поэтому, если продавец заинтересован в продаже доли сособственникам, он может дополнительно направить предложение о согласии или предложить рассрочку платежей.
Если сособственников несколько, письменные уведомления рассылаются всем, с одинаковыми условиями расчета.
Уведомление о продаже доли в квартире
Уведомление о продаже доли в квартире — необходимый документ для совершения отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему .
При условии если есть другие собственники, имеющие право первоочередной покупки .
- Так как у каждого другого владельца доли в праве на этот объект, есть право первоочередной покупки перед третьими лицами (не участниками этого права) и равные права на покупку перед другими участниками общей долевой собственности.
- Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
- Так же первоочередное право покупки есть у соседей в коммунальной квартире.
- Чтобы право на первоочередную покупку было соблюдено,Продавец доли должен уведомить письменно всех участников долевой собственности с указанием условий продажи: цены, порядка расчета, рассрочки и отсрочки платежа и прочих условий.
- Собственник доли уведомляет других участников долевой собственности самостоятельно.
После заключения договора, производится передача денежных средств. В большинстве случаев такая оплата производится до государственной регистрации договора, но бывают и исключения из этого правила. Возможны следующие варианты оплаты:
- В самом договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что денежные средства передаются непосредственно в момент подписания договора лично или через банковскую ячейку. В этом случае продавец составляет расписку о получении денежных средств. Передача денег возможна, как непосредственно в нотариальной конторе, так и посредством банковской ячейки (когда после завершения государственной регистрации договора купли-продажи продавец забирает из банковской ячейки причитающиеся ему деньги, а покупатель, так же через банковскую ячейку, получает ранее составленную в его присутствии расписку продавца);
- В договоре может быть предусмотрена передача денег через депозит нотариуса. В этом случае покупатель зачисляет денежные средства на счет нотариуса, и их выплата продавцу осуществляется после государственной регистрации договора;
- В договоре может быть предусмотрен вариант оплаты через банковский аккредитив. При таком варианте продавец получает деньги непосредственно в банке, предъявив туда документы, подтверждающие государственную регистрацию договора купли-продажи, а также исполнение всех условий этого договора (как правило, это выписки из ЕГРН и домовой книги, а также оригинал договора купли-продажи с отметкой Управления Росреестра о государственной регистрации).
У любой сделки, заверенной нотариусом, есть одно серьезное преимущество – такая сделка не проходит государственную правовую экспертизу. То есть, если на государственную регистрацию заверенного нотариусом договора поданы все необходимые документы, то такая сделка (в отличие от договора, составленного в простой письменной форме) будет зарегистрирована со стопроцентной вероятностью.
Заключение договора купли-продажи доли жилого помещения в нотариальной форме дороже аналогичной сделки, заключенной в простой письменной форме, поскольку потребуется оплатить услуги нотариуса. Однако такие сделки проще зарегистрировать и значительно сложнее оспорить в судебном порядке.
В.: Вы как нотариус примете уведомление заказным письмом?
А.К.: Я как нотариус не буду принимать, даже если извещение отправлялось самостоятельно заказным письмом с вручением и описью вложений. Я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки. Хотя мне сейчас в голову пришла мысль: а что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему собственно я должен отказывать? Мне кажется, что если стороны, продавец и покупатель, пришли к соглашению, и это выражено в договоре условием о том, что продавец сам уведомляет сособственников путем направления заказных писем с уведомлением, и они готовы взять риски о переводе права собственности на долю на другого сособственника на себя (это как санкция своего рода за ненадлежащее уведомление), то пусть берут. Мне кажется, что такие случаи нужно допускать. У меня было несколько таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Покупателю я объясняю, что в случае, если будет судебный спор, то опереться ему будет не на что. Никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление, что в действительности отправлялось именно то заявление, уведомление, про которое говорит человек, который когда-то продавал долю, в случае, если собственник другой доли скажет, что получил что-то, но там был чистый лист бумаги, и он знать не знал, что там продается объект недвижимости. Суд привлечет Почту России, Почта России будет глуха и нема, в суд никогда не выйдет. Дело будет истолковано в пользу белого листа. Такой сособственник будет иметь право перевести право собственности на себя. Если такой расклад устраивает покупателя, то, наверное, всё это можно в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится. Единственным способом, проверенным практикой, является уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, и он скажет: «Да, я отправлял. Да я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях». И оснований не верить нотариусу у суда никаких не будет, во всяком случае, никто не ставил под сомнение этот вопрос. Поэтому я рекомендую пользоваться помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу и хочется сэкономить полторы или две тысячи рублей, то тогда отправляйте телеграмму Почтой России. Пока судебной практики нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному уведомлению, поскольку в Петербурге в основном через нотариуса уведомляют.
Срок действия уведомления
Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.
На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:
| Вариант 1 | Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц. |
| Вариант 2 | Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами. |
| Вариант 3 | Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них. |
Что собой представляет долевая собственность?
Изначально общая собственность возникает на тот объект, который при разделе утратит свои полезные свойства. Т.е. такой предмет является неделимой вещью. Как правило, общая собственность является следствием получения наследства или заключения брака.
Разновидностями общей собственности выступают совместная и долевая. Между ними есть существенная разница, особенно касательно распоряжения. Совместная собственность предполагает абсолютное равенство прав каждого владельца на квартиру в целом. Общая совместная собственность, при необходимости и с согласия каждого собственника может быть легко преобразована в долевую. По умолчанию, доли будут признаны равными. Если только в законе или договоре не зафиксированы иные положения касательно разделения квартиры.
Даже если изначально доли сособственников признавались равными, это не значит, что так будет всегда. Тот собственник, который, например, осуществил за свой счет капитальный ремонт жилого помещения, вправе требовать равнозначного увеличения своей доли. Но все равно для этого необходимо достижение компромисса.
Ни один из владельцев не может распорядиться квартирой полностью, он вправе определять юридическую судьбу только своей доли. Но и тут есть ограничения.
ВАЖНО !!! Задумав продать свою долю, собственник не может обойтись без уведомления каждого из совладельцев. Совладельцы обладают преимущественным правом покупки. Это делается с целью защиты прав других сособственников. Ведь появление в квартире чужого человека может создать существенный дискомфорт совладельцам недвижимого объекта.
На обдумывание, стоит ли приобрести отчуждаемую долю, у сособственников есть один месяц. Если они не продемонстрируют желание заключить соглашение о купле-продаже, то продавец вправе продать долю иному лицу. Закон запрещает продавцу повышать для сособственников цену. Условия должны быть равными для всех потенциальных покупателей. Также владелец имеет право на досрочное отчуждение недвижимого объекта, если каждый из сособственников изъявит отказ в письменной форме.
В том случае, когда желание купить долю проявят несколько совладельцев, то право избрания покупателя принадлежит продавцу. Оспорить этот выбор невозможно.
ВНИМАНИЕ !!! Если владелец доли решит обойти приоритетное право, то обиженные сособственники в течение трех месяцев могут обратиться в суд о признании сделки недействительной и переводе правомочий покупателя на одного из совладельцев.
Приоритетное право покупки отчуждаемой доли не будет действовать только в одном случае: если в отношении данной доли судом принято решение о продаже в порядке публичных торгов. Такое решение может быть принято для удовлетворения требований кредиторов из стоимости проданной части недвижимости.
На дарение условие о преимущественном праве не распространяется.
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Что будет, если не отправить предложение о выкупе доли?
Несмотря на контроль со стороны нотариусов и Росреестра, нарушения преимущественного права покупки все же случаются. Известны случаи, когда продавец не рассылал предложения, завышал цену, а также игнорировал установленные сроки. Нарушения приводят к аннулированию совершенной сделки с третьим лицом.
Если продавец не отправил извещение о выкупе доли, совладельцы вправе подать исковое заявление о признании сделки недействительной. Вместе с тем они могут перевести права и обязанности покупателя на себя (п.
3 ст. 250 ГК РФ).
Иначе, возместить покупателю текущие расходы и переоформить право собственности на долю в квартире – стать новым собственником. Срок на оспаривание сделки – 3 месяца с того момента, когда факт обмана был обнаружен.
Прежде чем подавать иск, нужно убедиться, что у истца хватит денег на выкуп доли. Если подавать «иск ради иска», без подтверждения платёжеспособности, суд не расторгнет предыдущую сделку. Таким образом, недостаточно одного факта несоблюдения преимущественного права. Нужно иметь средства на возмещение убытков покупателю.
Подробнее о процедуре читайте в статье «Принудительный выкуп доли через суд«.
Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.
Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.
В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.
Стоимость нотариального удостоверения сделки
За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.
Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость.При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 7 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.
Актуально на 2022 год.
Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.
С чем еще можно столкнуться?
Также собственник, который хочет продать свою часть квартиры, может столкнуться еще с одной проблемой – налогами. Так, если его доля принадлежит ему менее трех лет, а сумма сделки составляет больше миллиона рублей, он должен будет заплатить подоходный налог, равный 13 процентам от суммы продажи.
Уплата налога не вызовет проблем, если сумма сделки не очень высокая. Но если часть сама по себе недешевая, и это указывается в уведомлении, то мало кто (включая собственников) захочет платить высокий налог. При этом искусственно занижать сумму в уведомлении нельзя.
Как видите, сделка по продаже части в квартире может оказаться весьма сложным во всех отношениях мероприятием. А еще процесс уведомления других собственников о предстоящей продаже не так уж прост, как может показаться изначально.
Согласие сособственников
Обязательным моментом при покупке доли в квартире является соблюдение права преимущественного выкупа совладельцев. Лица, владеющие долями квартиры, обладают приоритетом перед другими покупателями (ст. 250 ГК РФ).
Поэтому продавец должен получить их согласие. Процедура проводится следующим образом:
- Собственник доли направляет уведомление в письменном виде другим владельцам.
- Уведомление должно быть вручено лично или заказным письмом.
- Если совладелец уклоняется от получения, необходимо направить документ через нотариуса.
- С момента получения уведомления у совладельца есть 30 дней на принятие решения.
- В случае принятия решения о выкупе, стороны заключают сделку.
- В случае отказа, сведения доводятся до продавца.
- Если сособственник не дает письменный ответ в течение 30 дней, то продавец вправе продать долю третьим лицам.
- Если до истечения 30 дней сособственник предоставил письменный ответ, то долю можно продавать широкому кругу лиц.
Уведомление должно содержать следующие данные:
- о продаже доли;
- о цене объекта.
В случае отказа сособственника, долевой собственник обязан совершить сделку по условиям, указанным в уведомлении. В противном случае совладелец имеет право оспорить сделку и выступить в качестве покупателя.
Таким образом, при покупке доли квартиры требуется не согласие совладельцев, а их своевременное уведомление о продаже.