Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с объектами незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В силу ст. 2 Закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» гражданин может быть зарегистрирован по месту жительства в жилом доме, квартире, служебном жилом помещении,специализированных домах, а также в ином жилом помещении, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Как прописаться в недостроенном доме
На основании ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилое помещение должно быть зарегистрировано — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п.4 ст. 25.3 вышеназванного закона — документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию
Особенности регистрации индивидуального жилья по дачной амнистии
ФЗ №93 «О дачной амнистии» предоставляет возможность осуществлять регистрацию земель и возведенных на них зданий по упрощенной системе. Такими объектами являются участки, купленные владельцами до введения ЗК РФ.
Категории физических лиц, которые могут оформлять права собственности на такие объекты по упрощенной системе:
- владельцы индивидуальных жилых зданий без правоустанавливающей документации;
- граждане, являющиеся официальными владельцами земельного надела, и способны это подтвердить документально, но при этом в правоустанавливающем свидетельстве не указан тип права и именная принадлежность;
- владельцы дачных участков, которые официально принадлежат дачному кооперативу (СНТ), т.е. лица, являющиеся членами таких юридических лиц, но без документов на участок.
Такая приватизация земли согласно действующему законодательству не имеет определенного срока действия. Упрощенная система регистрации индивидуальных построек действует до конца 2021 г.
При регистрации недвижимого имущества, расположенного на частном участке земли, и оформлении прав собственности по упрощенной схеме не нужно получать дополнительное разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
В остальных случаях без такого документа зарегистрировать недвижимость невозможно. Его необходимо получать в Госстройнадзоре. Без этого документа имуществу присваивается автоматически категория «самовольной постройки». Это может физическому лицу обойтись большим штрафом, в т.ч. сносом сооружения.
Особенно актуален такой разрешительный документ для старых зданий, которые чаще не отвечают современным строительным нормам. Для регистрации участка заявителю необходимо подойти в офис МФЦ и заполнить установленную форму декларации. Это можно доверить стороннему физическому лицу, имеющему юридически оформленную доверенность.
Список документов, который представляется в центр МФЦ:
- кадастровый паспорт недвижимости;
- документ, подтверждающий личность гражданина, оформляющего регистрацию;
- свидетельство прав собственности на землю;
- квитанция об уплате владельцем недвижимого объекта налога государства.
Кадастровый паспорт не нужен при оформлении регистрации прав собственности нежилых построек, расположенных на земельном наделе. Владелец на такую недвижимость заполняет декларацию.
Как прописаться в недостроенном частном доме?
Перед тем, как прописаться в новом частном доме собственнику, нужно вызвать специалистов из контролирующих органов. Они осматривают строение и дают заключение о возможном вводе его в эксплуатацию.
Рассчитывать на положительный результат, если уложен только фундамент и возведены стены, имеется крыша, но нет отделки или не подведены коммуникации, не стоит. Вода, электричество, отопление и обустроенный вход в дом – вот то, что нужно чтобы прописаться в частном доме.
Все это необходимый минимум для того, чтобы признать его пригодным для проживания. Наоборот, если осталось закончить теплоизоляцию, выполнить покрасочные и другие косметические работы, заключение будет положительным. На руки выдается заключение специалистов БТИ.
Имея этот документ, необходимо скачать с сайта Госуслуги или получить в территориальном органе Управления по вопросам миграции (УВМ) бланк формализованного заявления, заполнить его. Он подается непосредственно через УВМ или многофункциональный центр (МФЦ). Другой вариант – через сайт госуслуг.
К заявлению кроме заключения БТИ нужно приложить:
Для справки! Если жилье принадлежит не одному, а нескольким лицам, такое письменное разрешение требуется от каждого из них. Обязательное условие – эти граждане достигли совершеннолетия, от лиц до 18 лет такого документа не требуется.
То есть, перед тем, как прописаться в новом частном доме, ключевой момент – получение положительного заключения от специалистов и БТИ. Дальше все выполняется по стандартной процедуре. Отсутствие такого документа – веское основание для отказа в регистрации.
Можно ли зарегистрировать место проживания в объекте незавершенного строительства?
Возможность прописки в недостроенном частном доме зависит от множества факторов. Согласно статье №2 Федерального закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» гражданин может зарегистрировать место проживания, изолированное от иных недвижимых объектов, являющееся пригодным для проживания на постоянной основе.
Определяющим фактором возможности прописаться по месту жительства в частном недостроенном доме является степень выполненных работ по строительству недвижимости. Если комиссия при осмотре жилья констатируют высокую степень готовности застройки, в которой имеются условия для проживания, то зарегистрироваться в такой недвижимости возможно на законном основании. Оформить регистрацию можно на временной или постоянной основе.
Оформить прописку нельзя в следующих случаях:
Регистрация в частном доме (прописка) отображает юридическую привязанность гражданина к определенному месту проживания. Территориальная принадлежность станет необходимостью при официальном трудоустройстве, совершении иных правовых действий.
Мнение об отождествлении прописки к получению гражданства РФ неверно. На самом деле, это один из основных требований на пути к желаемой цели.
Юридическая природа процедуры не влечет возникновения прав собственника на дом.
В современном обществе отсутствие регистрации может стать предметом правонарушения и штрафного взыскания со стороны государственных органов. Наличие прописки дает возможность приобрести «особый» статус, позволяющий пользоваться социальными благами и привилегиями.
Разницы между процедурами получения оттиска печати в Московской области или другом регионе РФ нет. Механизм стандартен.
Оформляя регистрацию, следует придерживаться алгоритма действий, позволяющего снизить расход времени на весь процесс:
1. Получение бумаги об убытии (в случае постоянной прописки). Такой документ оформляется паспортным столом по предыдущему адресу места жительства. Законодатель не говорит об обязательности получения, что увеличит временной период приобретения регистрации.
2. Сбор документации. Подготовка необходимых документов требует заблаговременности. Установленный образец бланка для удобства можно взять из интернет-сетей.
3. Подача письменного заявления. В течение 3-х календарных дней лицо оповещается о дальнейших действиях.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Как прописаться в недостроенном частном доме?
Перед тем, как прописаться в новом частном доме собственнику, нужно вызвать специалистов из контролирующих органов. Они осматривают строение и дают заключение о возможном вводе его в эксплуатацию.
Рассчитывать на положительный результат, если уложен только фундамент и возведены стены, имеется крыша, но нет отделки или не подведены коммуникации, не стоит. Вода, электричество, отопление и обустроенный вход в дом – вот то, что нужно чтобы прописаться в частном доме.
Все это необходимый минимум для того, чтобы признать его пригодным для проживания. Наоборот, если осталось закончить теплоизоляцию, выполнить покрасочные и другие косметические работы, заключение будет положительным. На руки выдается заключение специалистов БТИ.
Имея этот документ, необходимо скачать с сайта Госуслуги или получить в территориальном органе Управления по вопросам миграции (УВМ) бланк формализованного заявления, заполнить его. Он подается непосредственно через УВМ или многофункциональный центр (МФЦ). Другой вариант – через сайт госуслуг.
К заявлению кроме заключения БТИ нужно приложить:
Для справки! Если жилье принадлежит не одному, а нескольким лицам, такое письменное разрешение требуется от каждого из них. Обязательное условие – эти граждане достигли совершеннолетия, от лиц до 18 лет такого документа не требуется.
То есть, перед тем, как прописаться в новом частном доме, ключевой момент – получение положительного заключения от специалистов и БТИ. Дальше все выполняется по стандартной процедуре. Отсутствие такого документа – веское основание для отказа в регистрации.
Преимущества регистрации в деревне
Другое преимущество – экономия на налогах и страховке. Обязанность граждан уплатить имущественный налог в размере 0,1% кадастровой стоимости – ощутимая финансовая нагрузка. Тем более, что местные власти могут увеличить этот налог до 0,3% или уменьшить его до нуля. Для столичных квартир, стоимость которых в среднем 8-15 млн р., максимальный размер налога обойдется в 24-45 т.р. А в деревне есть возможность обойтись без фискального бремени или уплатить символическую сумму. Причина – более мягкая фискальная политика (не везде, но тенденция просматривается) и низкая кадастровая стоимость жилья, от которой ведется расчет налога.
Следующее, что дает прописка в деревне, – возможность платить в два раза меньше за страховку ОСАГО. Не во всех регионах такая разница есть. Например, по Московской области что в деревне, что в столице коэффициент от территории не зависит. А вот в Иркутской области достаточно прописаться в населенном пункте, который прилагает к областному центру, и платить за страховку придется вдвое меньше.
Наконец, к преимуществам прописки в деревне можно отнести и возможность заниматься собственным приусадебным хозяйством, организовать небольшую или полноценную ферму. Всего этого городской житель лишен либо ограничен в возможностях, поскольку периодически поездки на дачу не сравняться с возможностями постоянного проживания в деревне.
Какие сложности возникают и как их избежать или решить вопрос?
Если на дом есть все документы, включая домовую книгу, то никаких проблем с регистрацией обычно не возникают. Сложности могут возникнуть, если дом недостроен или затянулась процедура его сдачи в эксплуатацию из-за постоянных переделок, либо, если собраны не все документы. Отказ в регистрации вполне реален, если вы пытаетесь прописаться в садовом домике, пригодном для проживания только в теплое время года.
Если квартира муниципальная, то он может участвовать в приватизации и регистрировать своих родственников. Поэтому относиться к вопросу прописки стоит очень серьезно. Особенно сложно выписать несовершеннолетних детей квартирантов, если их родители арендуют жилье и вдруг перестали оплачивать арендные услуги.
Вполне можно прописаться в частном доме, если он соответствует всем требованиям жилого помещения и уже зарегистрирован в ЕГРН. Для этого проще всего обратиться в паспортный стол и осуществить одновременную прописку и выписку по старому адресу. Сделать это можно абсолютно бесплатно.
Что нужно знать застройщику: базовые принципы
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ. В первом случае возможность строительства жилых объектов вытекает из наименования категории. Во втором, потребуется определить принадлежность участка к населенному пункту.
Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков. Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.
Специфика оформления объектов на арендованной земле
Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли. Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.
Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).
Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.
Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.
Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:
- постановление из местной администрации;
- свидетельство о праве наследования;
- договор купли-продажи или обмена.
Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:
- кадастровый паспорт строения;
- разрешение постройки;
- декларацию об объекте в двух экземплярах.
Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.
Можно ли оформить незавершённое строительство?
Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию. В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам. Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.
Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.
Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство. Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию. Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:
Советуем ознакомиться:
- ✅ Как узаконить дом на земельном участке в 2021 году?
- ✅ Как оформить продление разрешения на строительство?
- ✅ Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?
- ✅ Как зарегистрировать жилой дом в СНТ?
- Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
- Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.
Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.