Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли в них жить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Плюсы и минусы апартаментов
Зная, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, можно выделить следующие их плюсы:
-
Стоимость апартаментов сопоставима с ценой квартир такого же уровня комфортности, однако помимо квадратных метров владелец апарта пользуется полноценной гостиничной инфраструктурой.
-
Расположение в районах с развитой инфраструктурой.
-
Круглосуточный гостиничный сервис.
-
Уникальная архитектура и продуманная планировка.
-
Выгодные условия покупки, возможность приобретения в рассрочку или ипотеку.
Апартаменты или квартира: что лучше
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.
К преимуществам апартаментов стоит отнести:
-
новые современные здания;
-
расположение в центральных районах города;
-
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
-
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
-
можно использовать для коммерческой деятельности;
-
не нужно платить за капремонт.
Минусы апартаментов:
-
помещение имеет статус нежилого;
-
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
-
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
-
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
-
более высокие коммунальные услуги;
-
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
-
не положен налоговый вычет;
-
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
-
более высокий налог.
Что такое апартаменты?
В Интернете часто можно прочитать информацию о том, что «Апартаменты – это номер, площадь которого не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием». Это устаревшее понятие, а законодательный акт, определявший его, перестал действовать в апреле 2011 года.
На сегодняшний день термин «апартаменты» определен Приказом Министерства спорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», согласно которому апартамент – это комфортабельный номер в любом из средств размещения (отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и т.д.), который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.
Таким образом, апартаменты – это жилые помещения в нежилом фонде, которые могут быть расположены даже в коммерческих центрах.
При этом они могут быть сданы в аренду (на длительный и короткий срок) или приобретаться в собственность.
Чаще всего сдаются и арендуются апартаменты, сервисные апартаменты и номера в апарт-отелях. В кондо-отелях возможен вариант приобретения апартаментов в собственность.
Таким образом, хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они являются коммерческой недвижимостью.
Апартаменты и квартира – в чем разница?
Основное отличие апартаментов от квартиры заключается в их различном юридическом статусе. Согласно ЖК РФ, квартира предназначена для постоянного проживания, представляет собой изолированное помещение и соответствует сантехнормам. Апартаменты, напротив, не являются жтлым фондом и используются как временное жилье.
Разница в юридическом статусе определяет их плюсы и минусы.
Рассмотрим их более подробно.
— Собственностью владельца являются только апартаменты в отличие от квартиры, владея которой Вы приобретаете в долевую собственность также технические помещения здания.
Таким образом, приобретая апартаменты, помните, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, что влечет за собой навязывание управляющей компании.
— Еще одним важным моментом является то, что тарифы ЖКХ на коммерческие помещения выше, чем на жилые. Как мы помним, коммерческой недвижимостью являются именно апартаменты, чем отличаются от квартиры. Поэтому услуги ЖКХ будут стоить для Вас дороже, если Вы приобрели апартаменты, а не квартиру.
То же касается и налогообложения.
— Следующее отличие особенно важно для тех, у кого это единственное жилье в Санкт-Петербурге. Проживая в апартаментах, Вы сможете оформить только временную регистрацию, каждые 5 лет продлевая ее. Это, в свою очередь, лишит Вас некоторых прав, например, Вы не сможете встать на учет в Центр занятости и получить ИНН. Кроме того, временная регистрация возможна, только если статус апартаментов — апарт-отель или гостиница. Поэтому при покупке жилья обязательно уточните у застройщика статус здания!
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.
Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.
Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:
- структурная обособленность;
- соответствие СНИП и иным нормам;
- наличие доступа к помещениям общего пользования.
В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.
- Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
- Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
- Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:
- цена;
- предмет.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Оплата коммунальных услуг
Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.
В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.
В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.
В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.
Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.
Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.
Каково будущее этого типа недвижимости в России?
В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).
Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.
В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.
Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.
В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение. В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня. Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.
На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям, которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.
Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.
- Цена — повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
- Налог — еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
- Коммунальные услуги — тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
Даже из минусов такой формы собственности можно сделать плюсы, если правильно распорядиться имуществом. Дело в том, что объекты подобного типа относятся к коммерческой собственности, предназначенные для любых целей. Хотя по функционалу помещения не уступают квартире, по адресу такой собственности можно открывать офисы и регистрировать юрлица.
При желании человек организует собственное предприятие по адресу расположения недвижимости, нисколько не заботясь о необходимости арендовать или покупать офис. Стоимость офиса гораздо ниже, чем при покупке другого вида собственности коммерческого типа.
Коммерческое жилье – оптимальный вариант для инвестиций с целью последующих заработков на аренде. При надлежащем оформлении помещения могут эксплуатироваться без риска проблем с соседями или полицией. Закон, допуская коммерческое использование, освобождает от обязанности соблюдения правил проживания в обычном жилом доме.
В силу различий в важнейших юридических нюансах апартаменты, заменяя функционал квартиры, не будут считаться жилой собственностью. И однозначного ответа о целесообразности выбора в пользу коммерческого объекта не существует. Принимать решение покупатель должен, основываясь на собственных потребностях и дальнейших планов по использованию помещений.
В видео рассказывается про пять основных отличий. Консультирует: «Бюро недвижимости Зыряновой».