Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы приватизации земли под гаражом: что это такое и как проводится процедура?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Необходимые документы
Для оформления собственности нужно обратиться в местную администрацию. Главный плюс — предоставить можно любую справку, которая докажет, что вы владеете объектом.
Какие документы нужны для «гаражной амнистии»:
- Какая-либо справка от администрации о предоставлении места под гараж.
- Какой-либо документ от предприятия, на котором вы работали и которое выделило землю. Например, справка с завода, фабрики, колхоза и др.
- Любой документ о паях в гаражном кооперативе.
- Документальное решение собрания кооператива, на котором вам достался гараж.
- Техплан объекта.
- Техпаспорт (за ним можно обратиться в БТИ).
- Кадастровый план вашего участка и его схематичное расположение.
- Квитанции об оплате любых коммунальных услуг, о подключении к различным сетям и т.д.
- Справка о наследовании гаража (если он принадлежал вашим родственникам).
Важно! Власти различных регионов могут предъявлять свои требования о списках документов. Будьте внимательны.
Все справки нужно передать в администрацию района или в МФЦ. Они сами подают в Росреестр следующие заявления:
- о предварительном согласовании;
- о передаче в собственность земли.
Гараж вне участка ГСК
Такая постройка считается самовольной. Сохранить гараж можно только одним путем: получить в администрации договор аренды на участок. Обращаться для этого в суд следует лишь при наличии прав на землю. В противном случае вам в праве собственности на гараж откажут.
Даже оформленный ранее гараж может приобрести статус самовольно построенного. Если вы переоборудовали, например, свой гараж в автосервис, то можете оказаться и гаража, и без автосервиса. Прежде всяких начинаний посоветуйтесь с грамотным юристом.
Только юридически оформленное право собственности позволит вам продать свой гараж или оставить его в наследство своим детям.
Если помещение для размещения автомобиля входит в единый гаражный комплекс кооператива, приватизация земли будет возможна только в долевую собственность всех владельцев. Для этого инициативная группа членов ГСК должна обратиться за изготовлением межевого плана на единый участок, после чего он будет поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН. Все владельцы гаражей получат право общей долевой собственности на единый участок, а размер доли будет определен соразмерно площади гаражного помещения.
Нужно учитывать, что регистрация долевого права на землю под ГСК допускается в безвозмездном порядке, если участок был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ, т.е. до октября 2001 года. Если земельный надел выделялся из муниципального фонда после указанной даты, за переоформление прав на землю придется перечислить выкупную стоимость. Размер платежа будет определен исходя из показателей кадастровой стоимости на данный земельный участок.
Для оформления прав на землю под самостоятельно возведенным гаражом или отдельно стоящим строением в составе ГСК все необходимые действия выполняет сам владелец. Для этого нужно руководствоваться следующим алгоритмом действий:
- необходимо получить документ, подтверждающий завершение строительных работ и ввод гаража в оборот – такую справку могут выдать в правлении кооператива (для этого должна быть пройдена регистрация гаражного строения в местных органах власти), либо гражданин получает технический план и сам регистрирует гараж;
- на основании правоустанавливающего документа на гаражное строение, нужно обратиться к кадастровому специалисту — инженеру, который определит границы отдельного участка и согласует их с владельцами смежных наделов;
- после согласования границ будет изготовлен межевой план, который является основанием для постановки земельного объекта на учет в кадастровых органах и регистрации права;
- на основании межевого плана оформляется заявление в местный орган власти для приватизации земли путем выкупа (ЗК РФ предусматривает множество случаев освобождения от выплаты выкупной цены при строительстве частных гаражей);
- с договором и межевым планом необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр для учетных действий и регистрации.
Если ваш гараж находится в гаражном кооперативе
Обычно кооперативы устроены так: гаражи нескольких собственников — это одно здание с общим фундаментом и общим въездом на территорию. Гараж в этом случае является частью имущества кооператива. Если у вас гараж в кооперативе, значит, вы владеете долей в общей собственности, пропорциональной площади гаража. А земля, скорее всего, находится в коллективном пользовании у всех членов кооператива. Это распространенная ситуация.
Приватизировать землю в этом случае можно только тогда, когда все дольщики оформят право собственности на свои гаражи, а затем соберутся и примут решение о переводе земли из статуса коллективного пользования в статус общей собственности.
Приватизация пройдет “безболезненно”, если земля досталась кооперативу в пользование до 30.10.2001. Если же участок под строительство гаражей был получен позже, нужно будет выкупить землю. Обычно нужно заплатить от 1% до 20% от кадастровой стоимости участка.
Итак, чтобы оформить землю под гаражом в кооперативе, нужно сделать следующее.
- Поговорить с другими членами гаражного кооператива, заручиться их поддержкой, объяснить, почему важно приватизировать землю.
- Провести собрание членов гаражного кооператива, на котором принять решение об оформлении земельного участка под гаражами в общую долевую собственность — это обязательно нужно зафиксировать в протоколе собрания.
- Подать коллективное заявление в местную администрацию (в отделение имущественных отношений) на перевод земли из статуса бессрочного пользования в общую долевую собственность.
Для оформления понадобятся следующие документы:
- протокол собрания членов гаражного кооператива с решением о переводе земли в общую долевую собственность;
- документы о постановке кооператива на учет в налоговой инспекции, о государственной регистрации, выписка из реестра юридических лиц;
- устав гаражного кооператива;
- кадастровый паспорт земельного участка, на котором стоят гаражи;
- документы, подтверждающие факт передачи земли кооперативу согласно разрешенному использованию;
- технические паспорта на все гаражи.
Вероятные причины отказа
В процессе приватизации земли под гаражом в собственность может возникать множество сложностей. Зачастую заявителям выдается отказ в предоставлении земельного участка, и нередко по необоснованным причинам.
Возможны следующие основания отказа в регистрации:
| При несоответствии сведений органа Росреестра и сведений в предоставленных заявителем бумагах | Часто происходят случаи, когда в кадастровых документах содержится несоответствующая действительности информация. Для исправления документов, нужно обратиться к кадастровому инженеру для внесения изменений в кадастровый паспорт |
| Предоставление органом местного самоуправления земельного участка по договору долгосрочной аренды | это нельзя считать нарушением прав владельца гаража. Если землю предполагается использовать для муниципальных нужд, то на нее запрещается оформление собственности. При этом заключается соглашение аренды. Если гаражное строение нужно продать, то составляется документ о переуступке арендных прав |
| Отсутствуют сведения в кадастре | при отсутствии информации об участке или объекте недвижимости в кадастре, то первым делом понадобится совершить регистрацию. Только вслед за этим постройка может быть приватизирована |
При приобретении гаража до 2001 года, до принятия Земельного кодекса, приватизация осуществляется бесплатно. Если гараж был получен позднее, то за оформление собственности придется заплатить.
Действует данное правило только до 01/03/2018 года. Процесс приватизации занимает около 2 месяцев. Поэтому следует заняться им сейчас, чтобы воспользоваться данной льготой.
Приватизация территории под гаражами достаточно длительный и хлопотный процесс. Но только при наличии документов на право владения не только нежилым объектом, но и земельным участком под ним собственник является полноправным владельцем.
Это дает ему возможность распоряжаться гаражом по своему усмотрению. Даже в случае сноса государство будет компенсировать не только стоимость объекта, но и стоимость участка, что заметно повысит цену компенсации.
Срок составления договора на эксплуатацию земли влияет на условия оплаты. При этом даже при бесплатной регистрации потребуются определенные затраты. На итоговую сумму влияет множество факторов, что следует учитывать.
| Цена процедуры | |||
| № | Наименование сделки | Условия | Стоимость |
| 1 | «Дачная амнистия» | Плата производится за подготовку техплана участка. Обратите внимание на размер госпошлины. | 8 тыс. руб. |
| 350 руб. | |||
| 2. | Регистрация при условии выкупа | Оплата производится за кадастровые документы | Всего около 8 тыс. руб. |
| 3. | Оформление долевой собственности (кооператив) | Общая государственная пошлина | 22 тыс. руб. |
| Также включены услуги нотариуса и составление технического паспорта. | Всего около 40 тыс. руб. | ||
| 4. | Нелегальные постройки | Включен штраф, следует учитывать взыскания в судебном порядке, проведения экспертных оценок, технический план. | 8 тыс. руб. |
| Всего около 50–60 тыс. руб. |
Если процедура требует судебного разбирательства стоимость возрастет с учетом затрат на этот процесс. На практике такое происходит довольно часто, поэтому не следует их списывать со счетов. Кроме того может понадобиться помощь адвоката или независимая экспертиза, что тоже обойдется в кругленькую сумму.
Особенности приватизации гаража
Гараж — это одноэтажное здание, предназначенное для хранения и обслуживания автомобилей. Приватизировать можно только капитальное строение с фундаментом. Право собственности должно быть оформлено не только на гараж, но и на земельный участок, на котором он расположен.
Единственным исключением является отдельно стоящее здание. Они могут быть расположены на участке земли или на участке земли с жилыми помещениями. Если вы приобретете земельный участок до 01.03.2021, построенные на нем здания будут зарегистрированы бесплатно. Если земля приобретается позже, необходимо провести дополнительное землеустроительное обследование.
Право собственности на земельный участок регистрируется на основании следующих документов (статья 49, Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015):
- правовой акт о выделении земли от муниципальных властей;
- Сертификат на право на земельный участок;
- Свидетельство о праве на наследство
- выписка из похозяйственной книги;
Для зданий предусмотрена упрощенная система регистрации, которую можно осуществить через МФЦ или Росреестр.
Почему поступил отказ и как решить вопрос?
Нередко заявители сталкиваются с отказом, который не всегда понятен. Причиной выступают следующие моменты.
| Причины | Варианты исправлений |
| Составление документации с ошибками или неточностям | Если в кадастровой документации имеются неточности, следует обратиться к инженеру для их устранения |
| Вместо оформления прав предлагается долгосрочная аренда | Данная норма не нарушает прав собственника гаража и при необходимости его продажи переуступаются права арендатора. Администрация может принять подобное решение, если участок важен для муниципальных нужд |
| Нет данных в кадастре | Если нет данных, изначально следует провести регистрацию недвижимого объекта и только после этого приватизировать землю |
| Нет соответствующего статуса у ГСК или согласия всех участников | ГСК должен оформить себя в статусе юрлица, а отсутствие подписи даже одного участника повлечет отказ |
Любой отказ должен быть официальным, письменным и аргументированным.
Плюсы оформления участка под гаражом в собственность
По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.
При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).
Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.
Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».
Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.
Основания для отказа регистрации прав на «гаражную» землю
Полностью перечень оснований, позволяющих муниципалитетам отказывать заявителям в приватизации или регистрации участков, отражен в Земельном кодексе (ст.39.16). Без указания основания местные администрации выносить отказ неправомочны.
Наряду с очевидными причинами (отсутствие законного права заявителя, наличие действующего собственника, изъятие/ограничение земли в обороте и т.п.), оказать в передачи земли под гаражом собственнику муниципалитеты вправе по следующим основаниям:
- не оформление ГСК статуса некоммерческого юрлица с соответствием уставных документов действующим требованиям;
- преобразование кооператива с ранее предоставленным разрешением постройки гаражей и с выделением участка в некоммерческое юрлицо без переоформления документов на предоставленную городскую (муниципальную) землю;
- участок, по которому подано заявление, включен в план застройки (городской, муниципальной), либо иных госнужд в рамках Гражданского кодекса;
- отсутствие или недостача правоустанавливающих документов по гаражу или земельному участку, либо ошибки в документальных данных и сведениях Росреестра.
Каких гаражей коснется амнистия?
Амнистия будет действовать только в отношении гаражей, построенных до 30 декабря 2004 года, поскольку именно в эту дату вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Кроме этого, есть еще ряд условий.
✓ Речь идет только о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены.
✓ Объекты должны быть одноэтажными, без жилых помещений.
✓ Они могут быть как отдельно стоящими капитальными постройками, так и входить в состав гаражно-строительных кооперативов. А, соответственно, стоя в один ряд, иметь общие стены, крышу, фундамент и коммуникации.
✓ Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.